Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Как показывает статистика, для большинства россиян покупка жилья на собственные средства является недоступной роскошью. Осознав, что накопить на квартиру мечты в ближайшие годы вряд ли получится, многие решают оформить ипотеку. Востребованность жилищных кредитов неуклонно растет - например, в столичном регионе по ипотеке покупается практически каждая вторая квартира. Однако важно помнить, что кредит удовольствие недешевое, а скрытые банковские комиссии, штрафы, невыгодные схемы платежей способы превратить заем в непосильную ношу. Сэкономить на ипотеке сложно, но можно. Для этого нужно изучить имеющиеся варианты и выбрать тот способ, который подходит именно вам.

Выбор банка и ипотечной программы

Одна из типичных ошибок будущего ипотечника - неосмотрительный выбор банка. Как правило, человек изучает предложения некоторых крупных игроков, останавливает свой выбор на одном из них, считая, что более выгодные условия найти не удастся. Однако это не совсем верно: разница между ставками, составляющая всего 0,5%, может обернуться переплатой в несколько сотен тысяч рублей. Однако и слишком привлекательные условия должны насторожить: зачастую банки намеренно занижают ставку, чтобы привлечь клиента, а остальное добирают за счет скрытых комиссий.

Кроме того, большинство банков имеет собственные ипотечные продукты для разных социальных групп, а некоторые готовы разработать для клиента индивидуальную кредитную программу. При этом обычно учитывается размер первоначального взноса, платежеспособность заемщика и некоторые другие факторы. Условия кредита также зависят и от выбранного объекта недвижимости - чаще всего ставке по ипотеке на покупку квартиры ниже, чем на приобретении индивидуального дома. Это связано с тем, что жилье в многоэтажке является более ликвидным. в кредитном отношении выгоднее «вторички», так как с объектом без прошлого связано меньше юридических рисков.

Сберечь средства поможет и выбор ставки по ипотеке - она может быть фиксированной и плавающей. Первый вариант удобен тем, что рост рыночных ставок не отразится на выплатах заемщика. Если же экономическая ситуация в стране стабильна, можно выбрать «плавающую» ставку, которая привязывается к показателям кредитного рынка, в частности, к индексу LIBOR. Если ставки снизятся, можно будет сэкономить. Однако и их рост повлияет на ваши выплаты по кредиту.

Как сэкономить на ипотеке - считаем правильно

Ситуация в кредитной сфере такова, что ожидать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит. Однако сократить расходы или вернуть часть потраченных денег все же существует. Вот основные способы сэкономить :

• Большой первоначальный взнос

Самый простой способ оформить кредит на выгодных условиях - заплатить существенный первоначальный взнос. Обычно банки готовы выдать кредит, если клиент сразу вносит 10-20% от стоимости недвижимости. Однако на преференции можно рассчитывать, заплатив более внушительную сумму. Например, когда первоначальный взнос составляет 50% и более, ставка по кредиту может быть снижена на 0,5 - 1,5%.

• Выбор выгодной схемы платежей

На конечную стоимость кредита может повлиять схема его погашения. Платежи могут быть аннуитетными и дифференцированными. Первая схема является наиболее распространенной: заемщик возвращает банку сумму, которая складывается из оставшегося долга и начисленных процентов, причем сначала возвращаются именно проценты. На протяжении всего срока размер ежемесячных выплат остается неизменным.

При выборе дифференцированных платежей долг делится на составные части, а процент начисляется на остаток по кредиту. Вторая схема является более выгодной, она позволяет сэкономить на процентах, особенно при досрочном погашении ипотеки. Однако есть и существенный недостаток: в первый год размер выплат по дифференцированной схеме достаточно велик и может оказаться заемщику не по карману.

• Поиск скрытых комиссий

Если банк предлагает кредит с процентной ставкой, которая существенно ниже средней по рынку (по данным Минстроя, в первом полугодии 2014 года она составляла 12,2%), скорее всего, он планирует заработать на дополнительных условиях. Большая часть непредвиденных расходов заемщика связана со скрытыми комиссиями. Клиенту могут «забыть» рассказать, что предстоит платить за рассмотрение заявки и выдачу кредита. Еще одна возможная статья расходов - комиссия за перевод средств со счета на счет. Она может фиксированной или процентной. Если есть выбор, нужно ориентироваться на размер кредита: при маленьком переводе выгоднее заплатить процент, при большом - фиксированную сумму.

Также придется потратиться на договор страхования и услуги оценщика. Чаще всего банки сотрудничают с соответствующими агентствами на достаточно выгодных условиях, но, если вам предоставят выбор, есть шанс найти более выгодный тариф. Оценщики также работают на разных условиях. Дороже всего обойдется срочная экспертиза, поэтому, если есть возможность, провести оценку лучше заблаговременно. Из всего вышесказанного можно сделать вывод: низкая процентная ставка далеко не всегда позволяет сэкономить. Чтобы понять, какие условия выгодней, нужно внимательно изучать договор и учитывать все возможные расходы.

• Государственные ипотечные программы

Многие граждане имеют возможность воспользоваться льготными ипотечными программами, которые государство реализует через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кредит на специальных условиях могут получить молодые врачи, учителя, военные, молодые и многодетные семьи. В ближайшее время заработает программа «Жилье для российской семьи», которая позволит тем гражданам, которые не могут выплачивать обычную ипотеку. А семьи, имеющие право на материнский капитал, могут использовать его в качестве первоначального взноса по кредиту.

• Получение налогового вычета

Когда процесс погашения кредита уже идет полным ходом, стоит задуматься об оформлении налогового вычета. Работающие граждане имеют право вернуть 13% от 2 млн рублей (утвержденный государством максимум) и 13% с расходов по погашению процентов. Вычет по процентам с 1 января 2014 года ограничен 3 млн рублей. Однако на сделки, совершенные до указанной даты, это правило не рапространяется.

Существует немало способов экономии на жилищном займе.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Главное – внимательно отнестись к выбору банка и программы кредитования.

Для этого можно воспользоваться кредитным калькулятором, который есть на сайте каждого банка. Стоит отметитесь, что конечная процентная ставка будет зависеть от индивидуальных особенностей клиента.

Нужно отметить, что выдача всех ипотечных займов регулируется .

Обращение в банк

Для начала нужно обратиться банк и попросить кредитного специалиста составить график платежей:

• можно посетить несколько разных финансовых организаций;
• следует сравнить условия и суммы переплаты.

В любом банке сотрудники консультируют по всем вопросам, касающимся ипотечных продуктов. Следует обратить внимание и на .

Оформление жилищного займа

Ипотека оформляется в случае вынесения банком положительного решения. Но прежде чем подписать договор, следует изучить все пункты.

Некоторые банки за оформление и рассмотрение заявки требуют оплату.

Также стоит обратить внимание на процедуру оценки, есть финансовые организации, которые выполняют её самостоятельно.

В таком случае удаться сэкономить часть средств.

Как сэкономить на ипотеке?

Чтобы максимально сэкономить на ипотеке нужно:

• крайне внимательно отнестись к выбору банка, ;
• досконально изучить условия предоставления займа и пункты договора.

Существует множество способов экономии на жилищном займе.

При покупке квартиры (жилья)

Как сэкономить при покупке квартиры в ипотеку – задумывается почти каждый заемщик:

• если объект ликвиден, то банк может немного снизить ставку;
• но когда квартира находится в плохом состоянии или имеет незаконную перепланировку – то придется существенно потратиться.

Банки выдвигают определенные требования к объекту кредитования, поскольку он является будущим залогом.

Бывает, что заемщик не может выплачивать долг, тогда финансовая организация забирает квартиру и продаёт её. Чем ликвиднее окажется жилплощадь, тем ниже может быть процент.

Способы

Если подойти ответственно к вопросу оформления ипотечного займа, то можно получить кредит на весьма выгодных условиях.

Несмотря на то, что сам процесс очень хлопотный, не нужно теряться, иначе лишних растрат не избежать.

Процентная ставка

• вычет по процентам;
• имущественный вычет.

Во втором случае возврат будет не более 13% от цены жилплощади, не превышающей 2 000 000 рублей, это значит, что самая большая сумма, которую можно вернуть составит 260 000 рублей.

В первом случае вычет по процентам не имеет финансового порога. Это означает, что возврат будет осуществляться не сразу, а постепенно, по мере выплаты ипотеки.

Следует учесть, что право на налоговый вычет нужно обосновать, написав заявление в налоговую и приложив пакет документов. Данная процедура дает возможность неплохо сэкономить на ипотечном займе.

Экономия на страховке

Страхование является обязательным условием предоставления ипотечного займа:

• зачастую финансовая организация предлагает выбрать страховщика из определенного списка;
• но что клиент имеет полное право выбрать подобную компанию самостоятельно, без навязывания.

Если клиент не хочет, чтобы ставка повысилась, то следует застраховать свои жизнь и здоровье. Данная мера не является обязательной, но банки весьма серьезно относятся к этому вопросу.

В статье рассмотрим, можно ли сэкономить при оформлении ипотеки и как это сделать. Узнаем, чем поможет выбор подходящей ипотечной программы, уменьшение срока ипотеки и сокращение расходов на страховку.

Можно ли сэкономить на ипотеке?

Ипотечные кредиты оформляются на длительный срок, и, несмотря на относительно невысокие ставки, переплата по ним может оказаться довольно большой. Но можно сэкономить, ответственно подойдя к выбору ипотечной программы, срока кредитования, варианта графика платежей. Наличие официального дохода, подтвержденного справкой 2-НДФЛ, также поможет снизить переплату. А в определенных ситуациях можно воспользоваться господдержкой.

Выбор ипотечной программы

Многие банки предлагают ипотеку на приобретение квартиры у застройщиков-партнеров со сниженными ставками, до 7-7,5%. А при длительном сроке кредитования даже снижение ставки на 0,1% дает существенную экономию.

Пример . При оформлении квартиры за 3,3 млн р. в ипотеку на 5 лет с первым взносом в 600 тыс. р. по ставке 9,2% ежемесячный платеж составит 56 310 р., а общая переплата — 678 627 р. Если же воспользоваться предложением от застройщиков-партнеров банка и оформить ипотеку под 7,5%, то при аналогичных параметрах ежемесячный платеж уменьшится до 54 102 р., а общая переплата — до 546 166 р. Таким образом, экономия составит 132 461 р.

Существуют также программы ипотечного кредитования с господдержкой. Например, семьям с детьми доступна ипотека со ставкой от 6%. Вам нужно заранее уточнить, не попадает ли ваша семья под одну из льготных категорий.

Подтверждение дохода

Подтвердить доход можно различными способами. Предъявив справку 2-НДФЛ, вы можете получить наиболее низкую ставку. Можно заполнить справку по форме банка, но ставка в этом случае увеличится, т. к. однозначно проверить информацию по этому документу сложнее.

Наиболее высокой ставка будет при оформлении ипотеки без подтверждения дохода. Например, такие программы доступны в и .

Валюта ипотеки

Большинство банков отказалось от выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте после падения курса рубля в 2014 году. Но все же предложения по ипотеке в долларах США и евро можно найти. Ставки по ним будут ниже на 3-5%. Но вы должны учитывать, что риск изменения курса рубля очень велик.

Брать ипотеку в иностранной валюте стоит только при наличии постоянного источника дохода в этой же валюте, например, от сдачи в аренду недвижимости в другом государстве. В остальных случаях вместо экономии валютная ипотека может принести дополнительные расходы.

Срок ипотеки

Банки выдают ипотеку на срок до 30 лет. С его увеличением снижается ежемесячный платеж, но общая переплата, наоборот, возрастает. Рекомендуется брать ипотечные кредиты на срок не более 10-15 лет.

Пример . Квартира стоимостью 4 млн р. с первым взносом 1,1 млн р. оформляется в ипотеку под 9%. При сроке кредитования в 10 лет ежемесячный платеж равен 36 736 р., а общая переплата — 1 508 392 р. Если срок кредита будет 30 лет, то в месяц нужно платить 23 334 р., но переплата составит 5 500 589 р.

При выборе срока ипотеки нужно рассчитывать свои финансовые возможности. Даже если пришлось оформить кредит на длительный срок, стоит постараться погасить его досрочно. Во всех банках можно проводить эту операцию без штрафов и комиссий. Главное — соблюсти установленный в договоре порядок ее проведения.

График платежей

Большинство банков предлагает погашение ипотеки только аннуитетными платежами (в равной сумме через равные промежутки времени). Из внесенного платежа банк полностью удерживает начисленные проценты и только остаток суммы направляет на погашение основного долга.

В Россельхозбанке и некоторых других банках можно выбрать дифференцированную схему погашения задолженности. Платеж в этом случае состоит из определенной части основного долга и начисленных процентов по договору. С каждым месяцем сумма обязательного платежа уменьшается. В итоге переплата при дифференцированном графике платежей оказывается меньше.

Пример . При оформлении квартиры за 3 млн р. в ипотеку на 20 лет с первым взносом в 700 тыс. р. и ставкой 9% при аннуитетном графике платежей общая переплата равна 2 666 597 р., а при дифференцированном — 2 078 643 р. Во втором случае экономия составит 587 954 р.

Дополнительные расходы

При оформлении кредита вас ждут различные расходы: на приобретение полисов страхования, на оплату госпошлины, услуг риелторов, нотариусов, оценки.

Многие из дополнительных расходов можно снизить:

• Услуги оценщика и нотариуса . Обычно в банке рекомендуют несколько оценочных компаний, и их цены могут существенно различаться. Лучше прозвонить все предложения и лишь затем заказывать оценку недвижимости. Аналогичное правило распространяется и на услуги нотариуса.
• Страхование . Многие банки предлагают присоединиться к коллективному договору страхования, но стоимость страховых услуг довольно высокая. Вы можете самостоятельно приобрести полис в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Их тарифы также нужно сравнить до заключения договора.
• Услуги риелтора . От них можно отказаться и заняться поисками подходящего жилья и оформлением нужных документов самостоятельно. Это потребует дополнительных затрат времени, но зато не придется платить комиссию агенту.
• Стоимость аренды ячейки или аккредитива . Заранее уточните стоимость услуг по проведению расчетов с продавцом и согласуйте с ним наиболее выгодный вариант. Например, в Абсолют Банке аккредитивные сделки проводятся бесплатно, а за аренду ячейки придется заплатить.

Первоначальный взнос

Первый взнос по ипотеке — это сумма, которую вы вносите в счет оплаты недвижимости из собственных средств. Минимальный платёж должен составлять 10-20%. При наличии крупного первоначального взноса в 40-60% банки идут на уступки и снижают ставку. За счет уменьшения суммы кредита переплата тоже снизится. Например, предлагает ипотеку без первого взноса, но ставка в этом случае увеличится на 2-4%, а общая переплата вырастет.

Материнский капитал

При рождении в семье второго ребенка государство предоставляет сертификат на материнский капитал. Его размер в 2018 году составляет 453 026 р. Во многих субъектах РФ в дополнение к государственному предоставляется региональный материнский капитал. Эти средства можно использовать в качестве первого взноса или для погашения основного долга по оформленной ипотеке. Так вы сможете снизить расходы.

Налоговый вычет

При покупке жилья в ипотеку можно получить налоговые вычеты. Фактически вы можете вернуть часть уплаченного налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) или не платить его в будущем. Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от стоимости приобретенного жилья (максимум — 2 млн руб.), то есть вы вернете или не оплатите до 260 тыс. руб. НДФЛ. Максимальный вычет по уплаченным процентам — 3 млн руб., а сумма возврата — 390 тыс. руб. Пользуясь налоговыми вычетами, можно вернуть или не заплатить в будущем до 650 тыс. рублей при покупке жилья в ипотеку.

Что ещё должен знать каждый заемщик?

Решение по каждой заявке принимается банком индивидуально. На ставку, переплату и одобрение ипотеки может повлиять множество факторов.

Чтобы смягчить условия кредита, воспользуйтесь следующими советами:

• Используйте дополнительный ликвидный залог . Например, если вы предоставите банку в залог квартиру в центре крупного города, то он может снизить ставку по кредиту.
• Привлекайте платежеспособных поручителей и созаемщиков . Они должны иметь белую зарплату, при этом вашими родственниками им быть необязательно.
• Рассмотрите вариант приобретения недвижимости, принадлежащей банку . Реализация изъятого залогового имущества часто вызывает проблемы у банков, и при его продаже они могут предложить выгодные условия.
• Обращайте внимания на различные акции . Участвуя в них, можно снизить ставку на 0,1-0,5% или даже больше.

На максимально выгодных условиях, заёмщику предстоит отнестись к этому вопросу очень ответственно. Ипотека – это очень сложный кредит, требующий внимательности и наблюдательности от заёмщика к различным мелочам. И если сделать всё грамотно, не торопясь, то появится реальный шанс сэкономить на жилищном кредите и в ближайшем будущем стать собственником хорошей недвижимости.

Существует несколько вариантов, позволяющих заёмщику сэкономить на ипотеке. О том, каким именно образом этого можно добиться, и пойдёт речь ниже.

1. В вопросе выбора ипотечной программы никогда не стоит торопиться . На первый взгляд, низкая ставка, предлагаемая банком, может в итоге оказаться солидной переплатой по кредиту за счёт скрытых комиссий и иных обязательных платежей. Поэтому вначале нужно досконально изучить предложения нескольких проверенных банков, узнать, какие именно скрываются «чёрные дыры» в кредитном соглашении, а уже после этого принимать какое-то окончательное решение.
2. С особой лояльностью все банки относятся к своим частым клиентам. Для такой категории заёмщиков у кредиторов свои собственные требования и условия кредитования, которые могут оказаться намного мягче, чем к новому клиенту, с которым банк ещё ни разу не имел дело. Поэтому оформлять ипотеку будет дешевле в том финансово-кредитном учреждении, в котором у него, к примеру, имеется открытый депозитный счёт или там, где человек неоднократно оформлял займы. Более того, хорошо банки относятся к тем ипотечным заёмщикам, которые являются их зарплатными клиентами. В общем, заёмщик, который уже неоднократно обслуживался в банке, всегда сможет рассчитывать на заниженную ставку по ипотечному займу.
3. Схема погашения займа так же влияет на возможность экономии по ипотеке. Сейчас все банки предлагают две основных схемы погашения кредитной задолженности: дифференцированную и аннуитетную. Так вот в первом случае сумма долга делиться на равные части, а проценты, начисляемые по ипотеке, будут зачисляться на остаток суммы задолженности. По сути, при выборе дифференцированной схемы, заёмщику придётся платить как бы по убывающей – с каждым последующим месяцем размер оплаты за кредит будет уменьшаться, хотя в начале кредитного срока выплаты будут существенными. Во втором же варианте, размер ежемесячных выплат по кредиту будет осуществляться всегда равнозначными частями, что вначале периода кредитования, что в конце его срока. Какой именно вариант больше всего подходит заёмщику, зависит лишь от его финансовых возможностей. Но сразу стоит сказать, что при выборе дифференцированной схемы платежей переплаты по ипотеке окажутся намного меньше, чем при выборе аннуитетной схемы, которая будет по карману не каждому заёмщику.
4. Если человек желает существенно сэкономить на переплатах по ипотеке, то ему предстоит выплатить существенный первоначальный взнос от общей суммы кредита. Проще говоря, каждый банк, перед тем, как предоставить ипотеку, обязательно потребует заёмщику уплатить из своих собственных сбережений определённый процент первоначального взноса (от десяти процентов и выше), Так вот, чем больше окажется размер этого взноса, тем меньше заёмщику придётся платить процентов по оформленному ипотечному займу. Данное правило объясняется очень просто: если заёмщик сумеет выплатить большой процент первого взноса, это станет для банка определённой гарантией того, что должник в любом случае сможет вернуть кредитору весь долг, даже если придётся реализовать объект недвижимости в случае дефолта должника. Более того, платя большую часть первичного взноса, заёмщик показывает банку серьёзность своих намерений обзавестись жильём в кредит и выплатить кредитору весь свой долг в определённые сроки.
5. Чтобы сэкономить на ипотеке, достаточно воспользоваться предоставленным правом касательно налогового вычета (13 процентов) и налоговых льгот. Говоря простым языком, согласно закону, заёмщик может вернуть себе часть денег, потраченных на выплату ипотеки , обратившись с соответствующим заявлением в налоговые органы по месту проживания. Полученной суммой можно расплатиться по ипотеке, что, в свою очередь, существенно снизит кредитную нагрузку на заёмщика.
6. Если заёмщик желает извлечь максимальную выгоду и сэкономить на ипотеке, ему достаточно сдать в аренду ипотечную недвижимость. Вырученные от сдачи в аренду средства помогут должнику уменьшить ежемесячные платежи по ипотеке. Главное, сначала согласовать данный вопрос с банком, так как сдавать залоговое жильё в аренду можно лишь после разрешения, полученного в банке.
7. В том случае, если у заёмщика есть возможность, то стоит выплатить ипотеку досрочно, что поможет существенно сэкономить на выплате процентов. То есть, если должник будет платить больше, чем предусмотрено в договоре, то все «излишки» пойдут на погашение основного долга, а не процентов. Главное проверить, чтобы в договоре не было предусмотрено штрафа за такую возможность.
8. И ещё одна возможность сэкономить на ипотеке – грамотно выбрать валюту кредита . Сейчас валютная ипотека в плане процентов намного выгодней, чем рублёвая. Однако надо понимать, что риски при оформлении валютной ипотеки выше, так как никто со стопроцентной точностью не может спрогнозировать колебания валютных курсов на весь период кредитования. Поэтому в иностранной валюте лучше оформлять ипотеку тем заёмщикам, у которых основной источник доходов именно в валюте, а не рублях.
9. В том случае, если у заёмщика появился второй ребёнок, он запросто может воспользоваться такой формой государственной поддержки, как материнский капитал, который можно направить на погашение ипотечного кредита.

24.01.18 417 627 36

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Максим Кайнер

четыре года гасит ипотеку

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа - 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж - 15 719 Р .

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок - имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Без досрочных погашений

Переплатим

786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Сокращаем срок

Переплатим

498 754 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Уменьшаем платеж

Переплатим

612 239 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
	Минимальный платеж: 15 720 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он - 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г.	В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он - 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 - около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой - последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Вот тут начинается магия

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Читайте договор

Это прописано в договоре:

Если у вас в договоре что-то не так, уточните в своем банке, что препятствий к регулярному частичному досрочному погашению нет.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.