Об отсутствии проектного финансирования на приемлемых условиях в строительном секторе говорят давно. Кредитные организации неохотно комментируют нюансы ситуации и, кроме предоставления займов под высокие проценты, требуют от застройщиков дополнительных залогов и безупречной репутации на рынке. Власти проблему понимают, но не имеют возможности помочь деньгами.

Отказ финансировать проекты застройщиков банки не признают. Наоборот, соглашаются, что для девелопера финансовое обеспечение его проекта – это гарантированная, в нужный момент постеленная соломка. И отправлять строительную отрасль в аутсайдеры, как выясняется, банки тоже не стремятся.

– Мы рассматриваем варианты проектного финансирования застройщиков наравне с проектами в других отраслях экономики, не делая каких-либо исключений и ограничений. При этом инвестируем средства наших вкладчиков, – пояснили в АО «Альфа-Банк».

По словам зампреда правления ПАО АКБ «Урал ФД» Евгения Ощепкова, сегодня есть несколько механизмов кредитования строительных проектов. Один из них – финансирование инвестора на цели оплаты по договорам долевого участия в строительстве жилого дома .

– По этому механизму наш банк финансирует инвестора, аффилированного к застройщику, – поясняет эксперт. – Он перечисляет средства строительной организации, которая их тратит только на возведение объекта. Этот момент строго контролируется банком. Выдача средств кредитной организацией поэтапная, в соответствии с графиком строительства. При существенном отставании от установленных сроков банк имеет право приостановить финансирование объекта.

– Проектное кредитование в строительной сфере может принимать разные формы в зависимости от вида объекта, его размеров, качества и т. п., – подтверждают слова коллеги специалисты АО «Россельхозбанк». – Для застройщика проектное финансирование – это гарантированные деньги. Немаловажным преимуществом такой схемы является снижение рисков, связанных с темпами строительства на инвестиционной фазе и зависимости от внешних источников.

В Западно-Уральском банке Сбербанка России также подтвердили, что организации не устраняются от кредитования проектов застройщиков.

– Наш банк рассматривает все подобные заявки, – прокомментировали в пресс-службе. – Но они должны отвечать следующим условиям: строительство ведётся на принципах проектного финансирования; объекты реализуются в соответствии с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…»; обязательное вложение собственных средств в проект.

НА ЧТО СТРОИТЬ?

Застройщики убеждены, что проектного финансирования как такового нет. Банки если и предлагают кредит, то условия оставляют желать лучшего. Добавили проблем и несколько последних изменений в законодательстве (увеличение уставного капитала застройщика, процедура перестрахования, введение механизма эскроу-счетов. – Ред.). В ситуации отсутствия доступного кредитования и невозможности использовать средства дольщиков девелоперы задают резонный вопрос: на какие деньги реализовывать проекты?

– Проблема кредитования застройщиков актуальна, – говорит гендиректор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва. – Подтверждение тому – недавняя встреча девелоперов с представителями нескольких банков, которые согласились обсудить вопрос проектного финансирования. Другие крупные кредитные организации закрыли это направление. Однако встреча не дала положительного результата. Нас выслушали, попросили предоставить большой пакет документов и в итоге выдвинули условие о дополнительных залогах. Но в таком случае это уже обычное кредитование, а не проектное, потому что залогом выступает не только сам объект строительства и земельный участок под ним, но и другие объекты. Банки это условие оправдывают жёсткими требованиями ЦБ к выдаче кредитов (хеджирование рисков за счёт других объектов недвижимости, дополнительные залоги и т. п.).

– У застройщиков действительно есть сложности с кредитованием, и я говорю об этом уже достаточно давно, – дополняет гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» (СПК), председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин. – Банки не хотят предоставлять займы строителям, так как это связано с большими финансовыми рисками. К сожалению, в этом случае всегда играет роль репутация компании или срок её пребывания на рынке.

– В этой ситуации нас выручают наличие средств у инвесторов и успешная реализация своих объектов на начальных стадиях строительства, – продолжает Марина Коноплёва. – Такому спросу способствует хорошая репутация нашей компании. К тому же у нас есть опыт благополучного завершения проектов в период экономической нестабильности. ЖК «Виктория» – объект бизнес-класса – мы сдали в кризис, начавшийся в 2008 году. Как себя чувствуют сейчас другие застройщики, особенно новички, которые рассчитывали вкладывать собственные средства, мне трудно представить.

Согласен с коллегой и Виктор Суетин. По его мнению, репутация компании , её присутствие на рынке – это факторы, показательные для покупателей.

– Мы строим более полувека, и планы расписаны на годы вперёд, – говорит он. – Гарантия нашей надёжности – в объёмах строительства, полном цикле производства, своевременной реализации всех проектов.

– Сделки в рамках проектного финансирования заключаются в основном с крупными компаниями, которые имеют безупречную репутацию и выстраивают с кредитной организацией партнёрские отношения, – прокомментировали критерии оценки застройщика в Россельхозбанке. – Далеко не каждая компания на этапе заключения договора соответствует требованиям. Кроме этого, каждый заёмщик имеет свои особенности, соответственно, и ценообразование осуществляется в индивидуальном порядке.

– Банк тщательно изучает каждый конкретный проект. Решения принимаются после анализа всех возможных рисков, – пояснили в «Альфа-Банке».

Виктор Суетин уверен, что лишение застройщиков оборотных активов несёт больше рисков, а именно – увеличение количества недостроев.

– «СтройПанельКомплект» одновременно возводит порядка 15 проектов – это миллиарды рублей. Да, сейчас у компании есть оборотные средства, но они не безграничны! – поясняет эксперт. – Пока я не рассматриваю возможность реализации проектов полностью на собственные инвестиции, с отсрочкой получения средств граждан. Долевое строительство позволяет нам предлагать покупателям продукт по оптимальной стоимости, сдерживать цены, а привлечение кредитных средств не только увеличит риски застройщиков, но также и отразится на стоимости жилья.

НЕ ТОЛЬКО ТРЕБОВАНИЯ

Отказы в финансовом обеспечении строительных проектов, по словам представителей банков, связаны, прежде всего, с несоответствием застройщика и предмета кредитования установленным требованиям. В критериях отбора кредитные организации, как правило, едины. Так, по информации специалистов АО «Россельхозбанк», при рассмотрении в качестве партнёра компании, занятой возведением объектов долевого строительства, кредитор в первую очередь обращает внимание на следующие параметры: сегмент «эконом/комфорт»; собственное участие в реализуемом проекте; «входные параметры» проекта (цена реализации, темпы продаж, спрос и т. п.) должны быть подтверждены внешними источниками; успешный опыт застройщика и генподрядчика; инвестиционная привлекательность проекта; устойчивое финансовое положение участников сделки; обеспечение, достаточное для исполнения обязательств заёмщика.

– Проект анализируется с точки зрения перспектив реализации квартир (цена продажи, местоположение, себестоимость строительства, соотношение собственных/заёмных средств), – говорит Евгений Ощепков. – Также оценивается финансовое состояние строительной компании.

– Заёмщик должен быть юрлицом, осуществляющим деятельность на территории РФ, – пояснили в Западно-Уральском банке Сбербанка России. – Это может быть застройщик или инвестор строительства жилого дома/комплекса. Бюджет проекта предусматривает: приобретение прав на земельный участок или компании, владеющей правами на проект (в т. ч. на земельный участок); арендную плату за землю; обременения/обязательства застройщика; проектирование и согласование проектной документации; строительно-монтажные работы; приобретение технологического оборудования; налоги и сборы; страхование строительно-монтажных рисков и др. При этом все затраты должны быть согласованы с банком. В качестве источников финансирования проекта рассматриваются собственные средства заёмщика, дольщиков, кредитные средства банка. Лимит кредита может составлять 60% бюджета самого проекта. В залог оформляются имущественные права на проект и 100% долей/акций застройщика/инвестора, поручительство бенефициара бизнеса – физлица. Существует возможность увеличения лимита до 75% при оформлении дополнительного залога, не связанного с проектом (недвижимость или иное ликвидное имущество). Кредитование проектов строительства объектов жилой недвижимости возможно на срок до пяти лет, процентная ставка рассчитывается индивидуально, в зависимости от структур финансирования и обеспечения самого проекта. Кредит выдаётся в рублях РФ.

Вместе с тем банки предлагают альтернативные продукты, которые, по мнению специалистов, в сравнении с проектным финансированием более доступны. По словам Евгения Ощепкова, можно использовать и гарантийные инструменты органов государственной поддержки. – С их помощью строительной компании получить кредит в банке будет проще и дешевле, – говорит эксперт. – Также в банке можно пройти аккредитацию на предоставление ипотечных кредитов на строящиеся объекты, в том числе по льготным ставкам. В этом случае строительство частично финансируется за счёт дольщиков, а не за счёт прямого кредитования строительной компании.

– В качестве инструментов финансирования мы располагаем обширной линейкой кредитных продуктов, как на пополнение оборотных средств, так и на финансирование инвестиционных целей, способных удовлетворить потребности предприятий из любой отрасли экономики, в т. ч. застройщиков, – сообщили в пресс-службе Россельхозбанка. – С целью снижения рисков при финансировании корпоративных клиентов банк разрабатывает и применяет индивидуальные подходы и схемы обслуживания, учитывающие интересы и экономическую эффективность для клиентов.

Сбербанк в качестве альтернативного варианта проектному финансированию предлагает участникам строительного рынка воспользоваться специальной ипотечной программой, которая позволит привлечь дольщиков на ранних этапах строительства.

РЕАЛЬНАЯ ПОДДЕРЖКА

Насколько предложенные банками варианты интересны и приемлемы для застройщиков, во многом характеризует сегодняшняя ситуация. Строительные компании по-прежнему и в большей степени ориентированы на собственные силы и помощь государства, чем на кредитные организации.

– В администрации Перми эту проблему понимают, но ничем помочь не могут, – констатирует Марина Коноплёва. – Получить поддержку можно лишь при строительстве объектов социальной инфраструктуры, но не при реализации коммерческих проектов. Банки же если и выдают застройщикам кредиты, то по ставке от 17% до 21%. Проекты становятся нерентабельными, и некоторым застройщикам придётся уйти с рынка, продать проекты, которые они не смогут самостоятельно реализовать.

– В кризисное время всегда происходит сокращение игроков в любой сфере бизнеса, строительство не является исключением, – считает Виктор Суетин. – Необходимо, чтобы государство подключилось к регулированию отношений между финансовыми институтами и застройщиками. Нужно наладить диалог, прорабатывать программы кредитования. Сегодня застройщиков кредитуют под 16–20% годовых – это делает любой проект убыточным изначально, так как проценты превышают маржинальность строительства, даже без учёта иных рисков. К сожалению, девелоперы и банки пока не могут найти компромисс в части кредитования строительного бизнеса. Сегодня большой поддержкой для нас являются государственные жилищные программы. Участие в федеральных проектах даёт возможность застройщикам не снижать объёмы строительства, пополняет оборотные средства, позволяет сохранять рабочие места. В настоящее время «СтройПанельКомплект» ведёт строительство ЖК «Любимов» в Березниках – это более 30 тыс. кв. м жилья, а в мае текущего года в Перми был введён в эксплуатацию детсад по ул. Цимлянской. Радует, что профильные госпрограммы являются действительно работающим инструментом как поддержки застройщиков, так и улучшения жилищных условий граждан.

По информации краевого минстроя, господдержка строительного сектора реализуется через программу кредитования застройщиков АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в рамках проекта «Жильё для российской семьи» (направление «Стимул»). В рамках этого направления АИЖК кредитует строительство объектов и инженерной инфраструктуры под процентную ставку не более 12,5% годовых. Для получения кредита застройщик должен стать участником проекта «Жильё для российской семьи». Государство в итоге выкупит построенные квартиры с целью расселения граждан из ветхого аварийного фонда.

– Скорее всего, мы будем продолжать строить жильё эконом-класса, – резюмирует Марина Коноплёва, – поскольку его можно реализовать за счёт ипотеки и средств дольщиков. Остаётся проблемным возведение коммерческих объектов и социальной инфраструктуры, которые всегда строились за счёт проектного финансирования. А спрос на них будет. Сегодня покупатель жилья в первую очередь интересуется, какие торговые центры, поликлиники, детсады и школы есть в шаговой доступности. Планируется ли их строительство? Но в ближайшее время, в 2017–2018 годах, в этом сегменте возможен провал.

Cправка

Проектное финансирование – это механизм финансирования затрат, связанных с возведением объектов в рамках долевого строительства (отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ), создаваемых с привлечением денежных средств дольщика и в дальнейшем подлежащих передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Эскроу-счёт (англ. escrow) – специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления выполнения определённых обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов могут оказывать банки, юридические компании или другие эскроу-агенты. Эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью, где участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за сделкой купли-продажи недвижимости и выдаёт деньги с эскроу-счёта продавцу в момент подписания всех необходимых документов. По сути, это дополнительная гарантия для покупателей недвижимости , что средства будут потрачены по назначению.

Уменьшить риски

Строительная отрасль — сейчас самая высокорисковая для банков. В последнем отчете ЦБ о стабильности банковского сектора говорится, что доля кредитов четвертой и пятой категорий качества (проблемные и безнадежные) здесь самая большая (по четвертой категории требуется резерв не менее 51% от суммы долга, а пятая категория резервируется на все 100%). В недвижимости доля плохих ссуд растет как по рублевой, так и по валютной задолженности: с 1 октября 2017 года по 1 апреля 2018 года доля таких кредитов выросла до 25,3% по кредитам в рублях и до 23,6% — в иностранной валюте. При этом доля строительства в кредитном портфеле банков за три года уменьшилась на два процентных пункта и на 1 января 2018 года составила 5,6%, или 1,7 трлн руб.

В Минстрое РБК не сообщили, какой объем инвестиций в строительство приходится на деньги дольщиков. ​Открытой статистики по этим данным нет, но политики иногда их приводят. Так, в июне Владимир Путин , что в России действует «свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.». Ежегодно люди отдавали напрямую застройщикам не менее 1,5 трлн руб., заявлял глава думского комитета по финрынку Анатолий Аксаков. По оценке компании «Метриум», покупатели направляют в долевое строительство около 1 трлн руб. в год. Эта оценка складывается из данных Росстата об объеме средств, привлеченных в долевое строительство, и данных ЦБ об объеме ипотечных средств, привлеченных под залог прав участника долевого строительства: в 2017 году это 321 млрд руб. и 661,2 млрд руб. соответственно.

За счет размещения средств дольщиков на счетах эскроу у банков появляется источник долгосрочного фондирования и ставка по кредитам для застройщиков может быть ниже текущей, считают в ЦБ. Банки при этом смогут кредитовать застройщиков, как и сейчас, проводя оценку проектов.

Но механизмы функционирования новой схемы финансирования еще не до конца проработаны. Банки ожидают методических указаний о порядке проверки банком застройщиков и разъяснений о специфике банковского сопровождения проектов с разрешением на строительство, полученным до 1 июля 2018 года, сообщили РБК в пресс-службе ВТБ. Кроме того, банки сейчас работают над усовершенствованием своей экспертизы строительных проектов, отметили в «ФК Открытие».

Фото: Виталий Тимкив / РИА Новости

«Продвинутый подход»

Чтобы сделать кредитование строительной отрасли для банков более привлекательным, рассматривается комплекс мер. Например, в будущем предполагается создать механизм предоставления гарантий по кредитам застройщикам от АО «Дом.РФ» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), а также разработать стандарты качества деятельности, характеристик и требований к застройщикам, рассказали РБК в пресс-службе ЦБ. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию («Дом.РФ») будет предоставлять гарантии, а банки будут иметь преференции с точки зрения нагрузки на капитал (коэффициент риск/вес) и формирования резервов, рассказал РБК источник, знакомый с ходом обсуждений. По его словам, механизм гарантий и конкретные показатели обсуждаются с экспертным сообществом. Гарантии «Дом.РФ» по кредитам застройщиков должны обеспечить плавный переход на проектное финансирование строительства жилья и сгладить цикличность, связанную с аппетитом банков к риску, а также обеспечить непрерывность финансирования отрасли, отметил собеседник РБК.

Регулятор также предлагает банкам формировать резервы по кредитам на финансирование долевого строительства на основе внутренних рейтингов (IRB-подход, «продвинутый подход») по стандарту «Базель II». Смысл «продвинутого подхода» в том, чтобы оценить кредитный риск ретроспективно за много лет на основании накопленной в банке статистики по обслуживанию выданных ссуд, построить на основе этого анализа модель и начислять резервы на возможные потери по ссудам исходя из рисков, которые рассчитывает эта модель. В отношении кредитов на основе внутренних рейтингов предполагается не применять повышенные нормы резервирования при отсутствии платежей свыше двух лет и не проводить оценку реальности деятельности заемщика. Регулятор считает, что это даст возможность банкам наращивать объемы проектного финансирования, в том числе в жилищной сфере. ЦБ обещает рассмотреть вопрос о внедрении этого подхода до конца 2018 года.

ЦБ планирует облегчить банкам жизнь тем, что им не придется создавать резервы по кредитам застройщикам по формальным признакам, как это было до сих пор, а только в случае, если у застройщика действительно есть финансовые проблемы или трудности с реализацией проекта, объясняет старший директор Fitch Александр Данилов. «Соответственно, резервы не будут давить на капитал, и банки в большей мере смогут наращивать кредитование», — отмечает он.

Сейчас требования ЦБ к резервированию и стоимости залога при кредитовании застройщиков выше, чем при кредитовании других отраслей. Как отмечает председатель правления корпорации «Баркли» Леонид Казинец, после полного отказа от договоров долевого участия с застройщиками возможность финансирования строительства жилья, а значит, и объем его ввода будут полностью зависеть от тех мер, которые ЦБ примет, чтобы этот процесс был максимально доступным для компаний. «Сколько банки смогут выдать финансов, столько застройщики и построят квартир», — добавляет эксперт.

Минусы для банков

Новая схема финансирования строительной отрасли может привести к повышению некоторых рисков для​ банковского сектора, считают в Сбербанке. «Кредитование с применением счетов эскроу позволит нарастить банкам кредитный портфель, а рынок станет более прозрачным, — говорит директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. — Но минусом для банков станет то, что по ряду проектов исчезает источник уплаты процентов [по кредитам], которые сейчас поступают в банк за счет того, что застройщик продает квартиры дольщикам. В случае расчетов через счета эскроу средства с них до сдачи дома расходовать нельзя, в том числе на проценты. Поэтому банкам придется предоставлять рассрочку по уплате процентов и нести большой риск, что эти проценты банк не получит». То есть часть рисков по проекту, который застройщик перекладывал на дольщиков, ложится на банк.

Фото: Владислав Шатило / РБК

В Сбербанке сегодня кредитуется более 500 застройщиков и их число в новых условиях удвоится, прогнозирует Сергей Бессонов. Также будет увеличиваться сумма кредита в рамках одной сделки, так как основным источником финансирования проектов для застройщиков станут банковские кредиты. «За год число проектов может увеличиться минимум в два раза», — прогнозирует он.

Дополнительные риски для банков могут возникнуть при финансировании проектов на начальной стадии, считает Александр Данилов из Fitch. «Раньше банки предпочитали входить в проекты, когда уже была разрешительная документация и проект вышел из начальной стадии, то есть когда основные риски уже были позади, — говорит он. — И тот факт, что теперь банк должен следить за использованием средств, внесенных на счета эскроу, оправдан, так как банк рискует своими деньгами в случае провала проекта. Поэтому банки могут стать более избирательными и вообще не финансировать какие-то проекты на начальной стадии либо же делать это по повышенной ставке».

В связи с реформой рынка долевого строительства выиграют в основном крупные игроки и госбанки, считает младший директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Иван Уклеин. «Небольшие банки, завязанные на девелоперские проекты собственников, а порой еще и на ипотечные кредиты физлиц для покупки жилья, будут отсечены от доступа к этим деньгам, так как не смогут получить необходимый высокий рейтинг уровня А-», — утверждает он и отмечает, что «немногие банки возьмутся нарастить финансирование строительной отрасли и большинству компаний придется реализовывать девелоперские проекты на собственные средства».

Сколько в России строят жилья

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в России сейчас действует разрешение на строительство 116,9 млн кв. м жилой недвижимости.

В 2017 году в стране, по данным Росстата, построено 78,6 млн кв. м жилья, из которых на многоквартирные дома, по данным «Дом.РФ», пришлось 46,2 млн кв. м.

Неясность по обе стороны

Застройщики, в свою очередь, ждут разъяснений от банков. Сначала разъяснения нужны насчет механизмов контроля — неотъемлемой части банковского сопровождения. Требования к банковскому сопровождению для новых проектов начали действовать с 1 июля, а для действующих разрешений на строительство застройщикам дается два месяца на открытие отдельных расчетных счетов. В законе нет нормы о том, что на этот счет нужно будет перевести и средства, которые уже собраны на строительство дома, говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, то есть на нем можно будет собирать только деньги на квартиры, которые еще не проданы, а контроль над уже привлеченными средствами не предусмотрен.

Фото: Татьяна Тимирханова / Интерпресс / ТАСС

«Само по себе открытие счета никогда не вызывало дискомфорта ни у кого. Но есть вопросы к тому, как будет происходить контроль над расходованием средств, насколько будет велика задержка между тем, как поступает и исполняется платежное поручение от застройщика. Потому что кто-то говорил, что банку нужно пять дней, чтобы проверить поручение. Для застройщиков это недопустимо. Необходимо, чтобы платежное поручение исполнялось в течение дня. Как все будет работать, покажет только практика», — говорит партнер «Лидер Групп» Александр Рассудов.

За год банки также должны определить условия проектного финансирования, полный переход на которое состоится после 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков для застройщиков — это бесплатный финансовый ресурс, поэтому банковское финансирование сможет стать эффективным только при снижении банковских ставок по кредитам в рамках проектного финансирования и ставок по жилищным ипотечным кредитам, уверен заместитель гендиректора компании MR Group Андрей Кирсанов.

«Банки до сих пор не озвучили свои окончательные условия по кредитованию. Они ждут финальных указаний от ЦБ, а мы, в свою очередь, ждем финальных условий от банков, поэтому на данный момент можно лишь говорить о том, что да, оформление кредита приводит к удорожанию стоимости строительства, так как в процесс включается еще одна инстанция. Но мы надеемся, что это не повлечет за собой увеличения сроков строительства», — говорит генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

«С учетом того что текст законопроекта в финальной редакции появился совсем недавно, по нашим впечатлениям, профильные специалисты даже ведущих банков не имеют на сегодняшний день исчерпывающего понимания особенностей работы в рамках новой модели. Мы активно обсуждаем все изменения с банками-партнерами и видим, что все вопросы носят процедурный или технический характер и должны быть сняты в ближайшее время при помощи в том числе разъяснений от регулирующих органов», — говорит финансовый директор группы «Эталон» Кирилл Багаченко.​

Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, - это многоквартирные жилые дома. Кредитование их строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого дома невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализо-вываться квартиры ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в особенностях местности. Например, появление планов строительства станции метро или многоэтажного гаража рядом с домом обычно увеличивает стоимость квартир, а планов по строительству цементного завода - снижает.

Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. В ходе строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно невозможно предвидеть. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на складированный в квартире цемент. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Можно себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие.

Из-за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Соответственно, банки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом.

Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект Проектная организация выполняет проект и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства. Естественно, страховщики не работают с проектными организациями, часто допускающими ошибки, поэтому такие организации вынуждены уходить с рынка. Нельзя не отметить, что подобный метод отбраковки некомпетентных организаций очень эффективен.

Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Еарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Еарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме банковской гарантии (естественно, не того банка, который кредитует строительство), так и в форме страховки или поручительства. В Голландии, например, существует специальный гарантийный фонд, занимающийся исключительно предоставлением подобных гарантий строительным организациям.

Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта.

С бизнес-планом застройщик направляется в банк. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта. Ведь 30% затрат застройщик уже понес. Однако кредит не выдается. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств.

Этих обязательств может быть довольно много. В основном они сводятся к тому, что застройщик должен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обязательства.

В США, например, где банки в 1980-х гг. сильно пострадали от массовых банкротств застройщиков, обычно требуют, чтобы застройщик до получения кредита нашел покупателей хотя бы на 70% строящихся квартир, т. е. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить квартиру за оговоренную цену.

При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимости квартиры. Эти «предоплатные» деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. В течение всего времени выполнения проекта они лежат на эскроу-счетах в банке-кредиторе. В случае если застройщик не выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям. Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства.

Поскольку основная масса покупателей жилья во всем мире, кроме нашей страны, это люди, не имеющие возможности сразу оплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита. В принципе, он может получить ипотечный кредит в любом банке, но обычно покупатели проходят процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности) в том же банке, который финансирует строительство дома, и заключают с ним предварительный договор о выдаче ипотечного кредита.

Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир пред-продано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на эскроу-счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк... нет, не начинает финансирование, а заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все предпринятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется.
Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на приобъектном складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала и ущерб третьим лицам.

По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком.

Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену.

Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала - превышения запланированных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке - на будущих покупателей жилья.

Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога - доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.

Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами.

Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом.

В нашей же стране ситуация совершенно другая. Строительство у нас практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность.

Данная система черезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства и получить обратно свои вложенные средства ему скорее всего не удастся.

Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Тем не менее кредиты на строительство жилых зданий практически никогда не выдаются. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно.

Этому есть несколько причин. Первая - очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить участок, оплатить проектно-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию.

Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно.

Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Дело в том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет.

До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». Таким образом, застройщики получили право регистрировать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве залога.

Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регистрировать и закладывать нечего.

Конечно, выход из положения есть. Договор подряда можно прервать после строительства части фундамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор. Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договора никакой регистрации не подлежат. Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. Дело в том, что при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Если с ним не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право (ст. 712 ГК РФ) удержать построенное здание.

Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использовать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами. Им не надо заключать договора строительного подряда.

В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застройщик одновременно является генеральным подрядчиком.

В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализации построенного жилья и возврата кредита. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из-под залога. У нас, к сожалению, этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого участия. Поскольку договора долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтролировать, сколько и на какую сумму их заключено. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит.

В практике автора несколько раз возникала ситуация, при которой к моменту наступления срока погашения кредита выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Банк в этом случае оказывается перед дилеммой: либо
попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами - покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на строительство нового объекта. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания.

Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной стороны, почти невозможно, а с другой - черезвычайно рискованно. В подавляющем большинстве случаев банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Чаще всего кредиты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Автору известен случай предоставления кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин.

Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие» к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект. Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать нужного объема средств и не довести строительство до конца.

Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Кредитование жилищного строительства не будет развиваться, пока застройщики не получат возможность предоставлять в залог само строящееся здание и не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания, не гася при этом кредит.

К сожалению, решением этой проблемы никто не занимается. Если судить по «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (раздел «Кредитование жилищного строительства»), принятой Правительством Российской Федерации в январе 2000 г., такой проблемы просто не существует.

В.М.Минц, кандидат экономических наук

Задайте вопрос эксперту

Современный Инвест-отель в Санкт-Петербурге на Товарищеском проспекте.

Здравствуйте, Виктория Владимировна! Меня заинтересовал Современный Инвест-отель...

Ответов: 0

Крупные Инвестиции в Недвижимость.

Хотелось обсудить возможность и объём инвестиций в строительство и недвижимость...

Ответов: 0

Легко ли застройщику получить кредит в банке?

Далеко не каждый девелопер может себе позволить строить исключительно на собственные средства. Многие компании, работающие на строительном рынке, обращаются за кредитами в банки.

«Разумная Недвижимость» спросила у застройщиков, легко ли получить заёмные средства, какие условия выдвигают кредиторы и как это влияет на конечную цену новостройки.

Жёсткий отбор

Практически все застройщики отмечают, что сегодня кредитные учреждения не просто проводят жёсткий андеррайтинг в отношении потенциального заёмщика, но и предъявляют дополнительные требования.

Прежде всего, речь идет о необходимости предоставить залог, причём не просто сам объект строительства, но и, к примеру, долю в девелоперской компании. Или же могут потребовать отдать под залог уже введённые в эксплуатацию квадратные метры. Банки крайне неохотно рассматривают в качестве залоговой недвижимости недостроенное жильё, опасаясь невыполнения кредитных обязательств девелоперами. Таким образом, кредиторы требуют новых гарантий. И если заёмщик не может их обеспечить, то вряд ли получит на выгодных условиях, – рассказывает генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова.

В конечном счёте, всё сводится к ликвидности актива, подчёркивает эксперт. Если объект показывает стабильный спрос, то банки финансируют проект. Для застройщика это не только «подушка безопасности», но и возможность предоставить в жилом комплексе ипотеку на самом старте продаж, предложив клиентам через банк, осуществляющий проектное финансирование.

Исполнительный директор московской компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный») Павел Телушкин также отмечает, что сегодня девелоперы проходят достаточно серьёзную проверку, прежде чем получить кредит в банке.

Основные требования – это юридическая чистота проекта, работа в рамках 214-ФЗ , наличие необходимой разрешительной документации. Кроме того, девелопер, как правило, должен вложить в проект не менее 30% собственных средств. Ещё одним обязательным условием является наличие активов под залог – это могут быть другие строительные проекты застройщика, земли, собственные акции компании и прочие виды капитала. Затем банковский риск-менеджмент оценивает финансовую модель проекта. Прежде всего, банк заинтересован в том, чтобы девелопер мог адекватно использовать полученные в кредит средства, обслуживать долг и, в конечном счёте, выплатить его, – комментирует эксперт.

Диапазон ставок

Несмотря на то, что андеррайтинг для застройщиков сегодня весьма глубокий, получить кредит всё же легче, чем в периоды серьёзного экономического спада, какие были в 2008-м или 2014 годах. Тогда, напомним, процентная ставка под проектное финансирование уходила за 20% годовых. Какие же ставки предлагают застройщикам сегодня?

По словам Евгении Акимовой, в данный момент строительные компании могут рассчитывать на кредит по ставкам в диапазоне 11-14%.

В последние месяцы, вместе со снижением ключевой ставки, наблюдается тенденция к падению ставок на кредиты застройщикам. Однако их уровень всё равно остается высоким и заметно влияет на маржинальность проекта и цены , – добавляет эксперт.

Другие эксперты назвали более высокие ставки финансирования.

У крупных застройщиков ещё есть возможность получить проектное финансирование по нормальным ставкам (12-15%), а у компаний средней руки – шансов почти нет. В итоге возрастают и риски недостроя, и заморозки строительства ряда проектов, – сетует финансовый директор Mirland Development Corporation Иван Фатеев.

Его коллега Павел Телушкин отмечает, что сегодня банк может инвестировать в строительство нового жилья продолжительностью 5 лет от 15% годовых . Ставка по предоставляемому кредиту может быть фиксированной или плавающей. Часто это зависит от стадии реализации проекта.

Условия в Сбербанке

Сбербанк, будучи крупнейшим банком страны, весьма активно. Вот что рассказывают об опыте сотрудничества с ним столичные девелоперы.

В рамках предлагаемых Сбербанком режимов кредитования девелоперским компаниям доступны как единовременные кредиты, так и невозобновляемые или рамочные кредитные линии. При этом срок кредита ограничен 10 годами, а объём предоставляемых средств составляет максимум 70% от всего бюджета проекта. Если помимо активов самого проекта предоставляется ещё какой-то залог, верхнюю границу могут повысить до 85%, – отмечает генеральный директор Rezidential Group (девелопер ЖК «Пироговская Ривьера») Сергей Ильясаев.

По словам эксперта, сейчас у большинства строящихся жилых комплексов проектное финансирование обеспечено крупными банками, у которых есть собственный лимит минимальных средств на выдачу кредитов. Поэтому если на какой-либо крупный проект выделен кредит с лимитом, например, 10 млрд рублей (а отказаться от такого объема финансирования в меньшую сторону девелопер не может), эту сумму требуется выбрать несколькими траншами.