Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Канд. техн. наук,
генеральный директор ООО «АНФ-ОЦЕНКА»

Как известно, валовой рентный множитель (ВРМ) - это среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества .

Обычно для объектов недвижимости ВРМ определяется :

• в рамках доходного подхода при использовании метода рыночной экстракции для определения ставки капитализации;
• в рамках сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости по известной ставке аренды, либо величины рыночной ставки аренды по известной рыночной стоимости.

С этой целью принято подбирать, для сходной с объектом оценки недвижимости, такие рыночные предложения, которые одновременно содержат предложения по продаже и предложения по аренде. При этом полагается, что такие предложения носят рыночный характер. Вместе с тем, рассчитанное на основе таких данных значение ВРМ, как правило, имеет систематическую и значительную случайную погрешности.

Наличие систематической погрешности объясняется следующим. На самом деле собственнику, выставляющему одновременно объект недвижимости на продажу и в аренду, не безразлично какой вариант предпочтет потенциальный покупатель. В подавляющем большинстве случаев, собственник имеет намерение продать объект недвижимости, а аренду предлагает для того, что бы в период экспозиции объект не простаивал, а приносил доход. Понимая, что при продаже наличие арендатора является серьезным обременением, которое приведет к снижению цены продажи, он заключает договор аренды на короткий срок, либо с условием его прекращения по требованию арендодателя. Очевидно, что в этом случае арендная ставка должна быть ниже рыночной. Поэтому, несмотря на то, что, в рассматриваемом случае, цена продажи имеет тенденцию к рыночной стоимости, ВРМ имеет систематически завышенное значение.

Повышенная случайная погрешность имеет следующие причины. Как известно предельная случайная погрешность равна половине доверительного интервала и составляет (в относительных величинах):

где:
П - относительная погрешность (проценты / 100);
t - показатель распределения Стьюдента;
V - коэффициент вариации;
n - объем выборки;
S - стандартное отклонение;
Х ср - среднее значение выборки.

Поскольку в узком сегменте рынка предложения по одновременной продаже и аренде объектов недвижимости сходных с объектом оценки встречаются крайне редко, то объем выборки не велик (единицы предложений), что влечет увеличение статистической погрешности. Например, при удовлетворительном коэффициенте вариации 0,1, объеме выборки 3 и уровне значимости 0,05, величина предельной случайной погрешности составляет 44%.

Попытка увеличить объем выборки за счет расширения сегмента рынка, приводит к повышению неоднородности выборки, что неизбежно влечет за собой увеличение коэффициента вариации. В этом случае погрешность среднего в выборке, как правило, не снижается.

Рассмотрим альтернативный метод определения ВРМ. Обычное уравнение для расчета ВРМ имеет вид:

(2а)

где:
С 1 - цена продажи 1-го объекта;
А 1 - арендная ставка для 1-го объекта, и тд.

Приведем выражение в скобках к общему знаменателю и умножим числитель и знаменатель на среднюю величину арендной платы (А ср). Получаем следующее выражение:

В приведенном выражении (2б) каждая стоимость продажи, отнесенная к средней величине арендной платы умножается на коэффициент, представляющий отношение: в числителе произведения ставок арендной платы, в котором арендная ставка соответствующая слагаемому заменена на среднюю арендную ставку, в знаменателе произведение всех арендных ставок. Обозначая эти коэффициенты, как Р 1 , Р 2 … Р n и усредняя их (Р ср), получаем следующую приближенную расчетную зависимость:

(3)

В этом виде зависимость (3) позволяет определять ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой данных по ценам продажи и арендным ставкам, то есть относящихся к разным объектам недвижимости в рамках одного сегмента рынка.

Очевидно, что степень приближения зависимости (3) к исходной «точной» зависимости (2б) определяется величиной усредненного коэффициента и размахом выборки значений цены продажи и арендной платы.

Попробуем оценить величину погрешности зависимости (3) по сравнению с зависимостью (2б).

Рассмотрим две выборки, в каждой из которых величины С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n не равны между собой, но их отношения равны одной и той же величине
(С 1 / А 1 = С 2 / А 2 =…). Очевидно, что в этом случае должно выполняться условие: Рср = 1. Если принять в качестве характеристики размаха выборки величину отношения наибольшего и наименьшего значений, то для рассматриваемого случая имеем: С max / C min = A max / A min .

Возможными методами усреднения могут быть: среднее арифметическое, среднее геометрическое, среднее гармоническое. Проведенный анализ показал, что среднее арифметическое и среднее геометрическое, при использовании в качестве усредненной величины, дают систематическую погрешность в сторону завышения результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0, при выборке n =10: для среднего арифметического - Р ср = 1,049, для среднего геометрического - Р ср = 1,024. Для среднего гармонического - всегда Р ср = 1,000, независимо от размаха выборки и закона изменения значений А в выборке. Этот эффект можно доказать строго математически. Поэтому при дальнейшем исследовании предполагалось, что для усреднения используется среднее гармоническое, то есть всегда Р ср = 1.

Поскольку, выражение (2а) и (2б) дают идентичный результат, то в дальнейшем ссылка дается просто на зависимость (2).

Рассмотрим две выборки одинакового объема величин С 1 , С 2 … С n и А 1 , А 2 … А n , закон изменения которых произволен, но сохраняется равенство соотношения С max / C min = A max / A min .

Исследование показало, что если расположить элементы выборок по возрастанию (убыванию) и рассчитать по каждой из образовавшихся пар значений С и А величину ВРМ, то результаты расчета по зависимостям (2) и (3) совпадут. Наибольшее отклонение результатов полученных по зависимостям (2) и (3) наблюдается, если значения изменяются «в противофазе» (малым значениям С соответствуют большие значения А и наоборот), а изменение происходит ступенчато в середине выборки. При этом, как выяснилось, результат не зависит от объема выборки.

Построив график для двух пограничных случаев, можно получить область неопределенности значений ВРМ, которая характеризует погрешность перехода от зависимости (2) к зависимости (3). Эта область смещена вниз от результатов полученных по зависимости (2).

Результаты расчета для случая С max / C min = A max / A min приведены на рис. 1.

Рис. 1. Зависимость отношения результатов расчета ВРМ по зависимостям (3) и (2) от С max / C min при условии, что
С max / C min = A max / A min

Проведя среднюю линию в полученной области, можно определить корректировку, которая позволит совместить эту среднюю линию со значениями полученными по зависимости (2). В этом случае, погрешность при использовании зависимости (3) будет симметрична относительно точного результата. Например, при С max / C min = A max / A min = 2,0 величина корректирующего коэффициента составит К = 1,111, а погрешность составит 10%. Учитывая, что всегда величина Р ср = 1, то зависимость (3) может быть представлена в следующем расчетном виде:

где:
К - корректирующий коэффициент, зависящий от параметров выборок значений цен продажи и ставок арендной платы.

Поскольку на практике не всегда можно обеспечить выполнение равенства С max / C min = A max / A min , то были произведены вариационные расчеты, которые позволили получить значения корректирующих коэффициентов, в зависимости от параметров исходных выборок. Результаты расчета приведены в табл. 1. В табл. 2 приведены результаты оценки систематических погрешностей, вызванных неопределенностью закона изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках. При этом, характерно, что в общем случае, объемы выборок величин С и А могут не совпадать.

Табл. 1
Величина корректирующего коэффициента в зависимости от характеристик выборок

Отношение С max / C min	Отношение A max / A min
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	1,000	1,006	1,029	1,085	1,153	1,220	1,358
1,25	1,000	1,012	1,036	1,095	1,165	1,232	1,370
1,50	1,000	1,015	1,040	1,103	1,172	1,240	1,376
2,00	1,000	1,019	1,047	1,111	1,181	1,247	1,377
2,50	1,000	1,021	1,050	1,115	1,183	1,249	1,374
3,00	1,000	1,024	1,053	1,119	1,186	1,250	1,370
4,00	1,000	1,026	1,057	1,122	1,188	1,248	1,360

Табл. 2
Систематическая погрешность, вызванная неопределенностью законов изменения цен продажи и ставок арендной платы в выборках, в зависимости от характеристик выборок

Отношение С max / C min	Отношение A max / A min
	1,00	1,25	1,50	2,00	2,50	3,00	4,00
1,00	0,0%	0,6%	1,2%	3,5%	5,9%	8,5%	13,1%
1,25	0,0%	1,2%	2,7%	6,1%	9,3%	12,4%	17,8%
1,50	0,0%	1,9%	4,0%	8,2%	11,8%	15,4%	21,4%
2,00	0,0%	3,0%	5,8%	11,1%	15,7%	19,8%	26,6%
2,50	0,0%	3,7%	7,1%	13,2%	18,3%	22,8%	30,1%
3,00	0,0%	4,2%	8,1%	14,7%	20,3%	25,0%	32,6%
4,00	0,0%	5,0%	9,4%	16,8%	22,9%	28,0%	36,0%

Величина предельной случайной погрешности при расчете ВРМ по зависимости (3), определяется обычной зависимостью (1). При этом коэффициент вариации рассчитывается следующим образом :

;

где:
V ВРМ - коэффициент вариации расчетной величины ВРМ;
V С - коэффициент вариации выборки цен продажи (С);
V 1/А - коэффициент вариации выборки обратных величин ставок арендной платы (1/А).

Поскольку величины систематических и случайных погрешностей взаимно независимы, то суммарная погрешность определяется как:

где:
П сумм - суммарная погрешность расчетной величины ВРМ;
П сист - систематическая погрешность;
П случ - случайная погрешность.

Выводы:

1. Приведено обоснование допустимости использования метода расчета ВРМ на основе не взаимосвязанных между собой осредненных рыночных значений цен продажи и ставок аренды, определяемых в рамках соответствующего сегмента рынка, что позволяет существенно расширить состав потенциальных объектов-аналогов.

2. Показано, что рассматриваемый метод расчета ВРМ, позволяет перейти к контролируемой систематической погрешности расчета, в отличие от расчетов основанных на ценах продажи и арендных ставках относящихся к единым объектам.

3. Потенциальная возможность использования при расчетах в качестве исходных данных выборок большего объема позволяет снизить случайную погрешность до приемлемых значений.

Литература

1. dictionary.finam.ru/dictionaryp
2. Есипов В. Е., Маховикова Г, А, Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е издание. С-Пб, ПИТЕР, 2006p
3. Теория статистики. Учебник. Под ред. Г. Л. Громыко. 2-е издание. М., ИНФРА-М, 2005p
4. Рывкин А. А. и др. Справочник по математике. М., Высшая школа,1975p

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости (потенциального или действительного), которые имеют аналогичные объекты недвижимости. Он является укрупненным показателем, используется как множитель к доходу оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется за различия в характеристиках объектов.

где Р i – цена продажи i -го аналогичного объекта;

I i – валовой доход i -го аналогичного объекта;

n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

(27)

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

I – валовой доход от оцениваемого объекта.

Задача 13: Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным квартирам в данном микрорайоне города. Рыночные данные представлены в таблице 7. Оцениваемая однокомнатная квартира сдается за 7,7 тыс. руб. в месяц.

Таблица 7 – Расчет валового рентного мультипликатора

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс. руб.	Арендная плата в месяц, тыс. руб.	Расчетный ВРМ
Квартира 1
Квартира 2
Квартира 3
ВРМ средний

Рыночная стоимость оцениваемой однокомнатной квартиры составляет:

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость, рассчитанная затратным подходом, включает сумму остаточной стоимости здания и земельного участка.

(28)

V – стоимость объекта недвижимости;

V L – стоимость земельного участка;

V восст. – стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Общие ситуации применения метода:

оценка недвижимости специального назначения

технико-экономический анализ для нового строительства

определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

цели поимущественного налогообложения

наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

цели подоходного налогообложения

при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

износ сооружения в процессе эксплуатации;

неблагоприятные воздействия окружающей среды;

изменения в технологии строительства;

воздействие внешних факторов.

Износ – утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает:

Физический /снижение стоимости из-за утраты заданных потребительских свойств с течением времени/

Функциональный /уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия современным архитектурно-эстетическим, планировочным решениям, комфортности/

Внешний /устаревание стоимости из-за изменения внешней среды; факторы не воздействуют напрямую на само здание/

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Способы определения износа здания:

Способ разбивки по компонентам.

Заключается в том, что отдельно рассматривается износ конструкций зданий с учетом их удельного веса в общей стоимости объекта, с учетом удельных весов конструктивных элементов и их значений износа определяется совокупный физический износ.

Способ эффективного возраста.

Основан на экспертизе строений оцениваемого объекта. Гласит, что эффективный возраст (ЭВ ) так относится к типичному сроку экономической жизни (СЭЖ ), как накопленный износ (И ) к восстановительной стоимости (ВС ).

(29)

Способ сравнения продаж.

Состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Последовательность:

Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому.

Определение восстановительной стоимости здания.

Определение текущей рыночной стоимости здания.

Определение среднего значения величины накопленного износа путем разности (V нов. – V тек. ) .

Срок экономической жизни (СЭЖ) - период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используется для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

Задача 14: Восстановительная стоимость здания построенного 45 лет назад определена в 14725 тыс. руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 110 лет. Эффективный возраст здания равен фактическому. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости.

1 Определяется величина накопленного износа.

2 Вычисляется общая стоимость объекта недвижимости

Задача 15: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если даны следующие исходные данные:

площадь земельного участка 2 917 м 2

кадастровая стоимость земли 248 руб./м 2

полезная площадь здания 2 000 м 2

стоимость строительства здания по смете 31262 тыс. руб.

косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

ежегодные потери арендой платы помещения составляют 59 руб./м 2

валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта равен 4,2.

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

замена кровли 150 тыс. руб.

отделка интерьера 430 тыс. руб.

демонтаж и модернизация отопительной системы 195 тыс. руб.

1. Определяется стоимость земельного участка (V L)

где S L – площадь земельного участка

С К – кадастровая стоимость земли соответствующего вида функционального использования

2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания

3. Вычисляется общий (суммарный) накопленный износ (D). Устанавлива-ется на основе стоимости восстановительных и ремонтных работ.

К физическому износу (D физ. ) относятся затраты по замене кровли, отделке интерьеров.

D физ. = 150+430=580 тыс.руб.

К функциональному – модернизация отопительной системы.

D функ. = 195 тыс.руб.

Внешний износ заключается в сокращении платежей арендной платы. Стоимость экономического износа определяется капитализацией арендных убытков или при помощи валового рентного мультипликатора.

D физ. = 2000×59×4,2=495,6 тыс.руб.

4 Находится стоимость объекта недвижимости (форм. 28)

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта исполь-зования недвижимости.

1. Местоположение.

2. Рыночный спрос.

3. Наличие долгосрочных договоров аренды земельногоучастка.

4. Ресурсное качество участка.

5. Инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в двух случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок с застройкой (существующие улучшения).

Остатка для земли

Доход, относящийся, к земле определяется как остаток после вычитания из общего дохода приносимого объектом, состоящих для удовлетворения остальных факторов производства.

V o = V L + V B (30)

где V o – общая стоимость

V L – стоимость земли

V B – стоимость зданий и сооружений

V L = (NOI – V B × R B )/ R L (31)

где NOI – чистый операционный доход

R L – ставка капитализации для земли

V B × R B – доход относящийся к зданиям и сооружениям

Метод используется для объектов с новыми зданиями.

Остатка для зданий и сооружений

Используется для оценки стоимости улучшений при условии, что стоимость определяется с высокой точностью. Метод используется для объекта недвижимости с устаревшими и очень ветхими постройками.

V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)

V L × R L – доход относящийся к земле

4.1 Свободный земельный участок

Проводится анализ в 3 этапа:

1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки).

2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность.

3. Определить финансовую обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д.

Задача 16: Выявлены три возможные стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,8 млн.руб., 54,6 млн.руб., 70,0 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 12 %. Срок службы объектов определяется в 90, 50, 50 лет. Сопоставление стратегий застройки производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 11%.

1. Определяется ставка капитализации для зданий (по методу Ринга)

R ж.зд. = 12%+100%/90 = 13,1%

R оф.зд. = 12%+100%/50 = 14,0%

R т.ц. = 12%+100%/50 = 14,0%

2. Рассчитывается чистый операционный доход, относящийся к зданиям

NOI ж.зд. = 45,8×0,131 = 6,0 млн.руб.

NOI оф.зд. =54,6×0,14 = 7,644 млн.руб.

NOI т.ц. = 70,0×0,14 = 9,8 млн.руб.

3. Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли

Таблица 8 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земель-ного участка, тыс. руб.

	Показатели	Жилое здание	Офисное здание	Торговый центр
	Годовой валовой доход
	Поправки за недоиспользование и потери при сборе платежей (потери платы за аренду площадей)
	Прочий доход (салон красоты, бар и т.п.)
	Действительный валовой доход
	Операционные расходы (эксплуатация объектов)
	Резерв на замещение короткоживущих элементов (коммуникации, сантехника и т.п.)
	Чистый операционный доход (общий), NOI О
	Доход, относимый к зданиям, NOI В
	Чистый операционный доход от земли, NOI L
	Стоимость земли, V L

Вывод: Наилучший вариант использования земельного участка – это освоение застройкой торгового центра, т.к. стоимость земли выше и доход от земли больше.

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос­ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей­ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи­тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

ВРМ = или ВРМ =

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты­вается по формуле:

Со = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или

Со = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цаn / ПВДп) : n ,

Со - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД - потенциальный валовой доход;

ДВД - действительный валовой доход;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц - оцениваемый объект;

а - аналогичный объект недвижимости;

n - число используемых аналогов.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Пример расчета ВРМ

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож­ность получения достоверной рыночной и экономической информа­ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до­стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

ОКК =

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор­муллой

Со = ЧОДоц / ОККср или

Со = ЧОДоц / (ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДn/Цn) : n ,

Со - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

Ца - цена аналога;

Оц - оцениваемый объект; а - аналог;

n - число аналогов, используемых для оценки.

Пример расчета ОКК

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки , вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод сравнения продаж . Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, не действовал ли покупатель или продавец в условиях финансового давления, являются ли обе стороны сделки независимыми, обладали ли они типичной для данного рынка информацией, действовали ли экономически рационально, было ли финансирование типичным для рынка. Для выявления анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Метод валового рентного мультипликатора . Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

,

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта, Д р - рентный доход оцениваемого объекта, ВРМ - валовый рентный мультипликатор, С анал - цена продажи аналога, ПВД анал - потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в $15000. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. ниже):

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) / 3 = 5.

V = 15000 ∙ 5 = $75000.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, которые существуют между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены уже указанные различия.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, полученного от эксплуатации объекта недвижимости:

где УРМ - валовой рентный мультипликатор; Цена - цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в следующей последовательности:

1) подсчитывается рыночный рентный доход от объекта недвижимости, который оценивается;

2) рассчитывается валовый рентный мультипликатор для объектов-аналогов;

3) рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:

где ПВДон - потенциальный валовой доход объекта недвижимости оценивается.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия между объектом оценки и сопоставимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже были учтены такие различия.

54. Особенности оценки технико-технологического потенциала предприятия.

Технико-технологический потенциал предприятия реализуется непосредственно в производственном процессе и вместе с кадровым потенциалом составляет основу этого процесса.

Его использование призвано обеспечить надлежащие материальные условия для осуществления хозяйственной деятельности предприятия, сохранение необходимого объема производственных и товарных запасов, проведение транспортных, фасовочных и других подготовительных операций, связанных с выполнением производственных функций, предоставлением услуг, работы и отдыха работникам предприятия, повышением производительности их труда и эффективности хозяйственной деятельности всего предприятия. Поэтому объективная его оценка играет важную роль в процессе формирования и оценки совокупного потенциала предприятия.

Технико-технологическую основу любого предприятия составляют машины и оборудование, которое в экономической литературе называется также активной частью основных фондов. Именно они составляют значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала.

В настоящее время машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаром на рынке отдельных активов. Причем для значительной части машин и оборудования в результате специфичности своего функционального назначения рыночный сегмент, с одной стороны, ограничен в размерах, с другой - характеризуется высокой подвижностью в сравнении с недвижимостью, что объясняется систематическим активным восстановлением данных активов.

Среди отличительных особенностей машин и оборудования, обусловливающих специфичность их как объектов оценки на соответствующем рыночном сегменте, можно выделить следующие:

1) несвязанные жестко с землей и могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимых физических повреждений как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

2) невозможно дать характеристику объектам с помощью обобщающих технико-экономических показателей (стоимость 1 м2 площади, 1 м3 объема, 1 погонного метра длины);

3) функциональные, конструктивные, эксплуатационные характеристики объектов и, соответственно, их ценовые параметры изменяются более динамично и радикально, чем для объектов недвижимости, обмежовуватиме возможности использования средних цен;

4) более актуальна по сравнению с недвижимостью является проблема физического и функционального износа;

5) необходимость учета соответствия требованиям стандартов, технических условий и другой нормативно-технической документации;

6) необходимость учета наличия или отсутствия системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степени ремонтопригодности;

7) цены аналогов далеко не всегда основанные на себестоимости, цене приобретения или остаточной балансовой стоимости и могут быть занижены (с целью расширения, например, рынков сбыта) или завышены (например, через значительные маркетинговые и рекламные расходы);

8) необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта оценки и объекта-аналога (то есть период времени от появления конкретной модели объекта до ее замены новыми моделями);

9) наличие разнообразия видов, классов, моделей, производителей и продавцов, что порождает существенную вариацию в уровне цен;

10) объектами оценки могут быть как самостоятельные инвентарные единицы и их комплектующие, так и технологические комплексы.

Цели оценки машин и оборудования разнообразны и могут быть связаны с операциями их купли-продажи, дарения, наследования, безвозмездной передачи, страхования, залога, аренды, ликвидации имущественного комплекса предприятия, переоценки и т.д.

В практике отечественной оценочной деятельности все многообразие целей оценки технологических машин, оборудования и оборудования, в зависимости от степени разграничения процесса оценки машин и оборудования и других видов имущества предприятия, может быть сведено до трех различных целевых установок:

1) независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как объект такой оценки обычно выступают отдельные инвентарные единицы, которые являются законченными предметам или комплексам предметов со всеми приспособлениями, устройствами, относящиеся к объекту оценки.

Целью определения их рыночной стоимости является купля-продажа, предоставление в аренду, лизинг, залог и др. В этом случае имеет место оценка "россыпью".

2) оценка множества условно-зависимых друг от друга единиц машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. В этом случае имеет место оценка "потоком" или "групповая оценка";

3) оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом (при его купли-продажи, перераспределении прав собственности или ликвидации).

При таких условиях первичными объектами оценки, как правило, выступают уже не отдельные инвентарные единицы, а целые технологические комплексы, состоящие из машин и вспомогательных устройств с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между отдельными элементами, так и с окружающей их инженерно-технической инфраструктурой.

Такие технологические комплексы выделяются в единую систему или по технологии производства конечной продукции, или по месту их установки - корпус, цех, участок и т.д. В данном случае имеет место "системная оценка" или "оценка производственно-технологических систем".

Выбор первичного объекта оценки влияет на вид стоимости, которую необходимо определить в процессе оценки, и методы ее определения. Та же инвентарная единица может оцениваться и как самостоятельный объект, и в составе некоторой группы или системы. Суммарная оценочная стоимость всей совокупности таких единиц будет при этом разной, потому что разная полезность.

55. Особенности оценки стоимости нематериальных активов.

Проблема коммерческого использования объектов нематериальных активов прямо связанна с необходимостью их стоимостной оценки, которая может проводиться с целью:

o купли-продажи прав на объекты интеллектуальной собственности или лицензий на их использование;

o предоставления франшизы новым компаньонам при расширении рынков сбыта;

o определения убытка, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

o акционирования, приватизации, слияний и поглощений;

o внесения изменений в финансовую отчетность;

o страхование имущества, осуществления операций залога, дарения, наследования или безвозмездной передачи имущества предприятия и др.

Особенностями стоимостной оценки нематериальных активов являются:

1. зависимость величины стоимости от объема переданных прав (полный объем прав, которые принадлежат правособственнику объектов интеллектуальной собственности; исключительные права, переданные лицензиару без сохранения за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, сроками и территориями использования; права, переданные лицензиату с сохранением за лицензиаром права на использование и права выдачи лицензий другим лицам по способам, срокам и территориям использования);

2. возможность несанкционированного использования для объектов, которые не имеют правовой защиты (клиентские отношения, производственный опыт, навыки менеджмента и маркетинга и т.д.);

3. необходимость учета возможности отчуждения нематериального актива;

4. обязательное проведение подготовительной работы по организации оценки нематериальных активов (обследование объекта на предмет факта наличия материальных носителей, который является объектом оценки - описание, чертежи, схемы, образцы продукции, аудио и видеокассеты и прочие носители; осуществления правовой экспертизы прав на интеллектуальную собственность с целью идентификации наличия и действительности охранительных документов, которые эти права подтверждают – патентов, свидетельств, лицензионных договоров и т.д.; обоснование типа стоимости, которая определяется: стоимость актива в составе имущественного комплекса действующего предприятия, рыночная стоимость, остаточная стоимость и т.п.; сбор необходимой информации, технические, эксплуатационные, экологические и экономические характеристики объекта; источники получения доходов от его использования; области применения объекта; себестоимость и цена единицы товара с использованием объекта и т.д.)

После проведения подготовительной работы осуществляется непосредственно оценка нематериальных активов.

3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов

В процессе оценки нематериальных активов используют общепринятые подходы: доходный, затратный и сравнительный.

Выбор того или другого подхода к оценке существенно зависит от вида и характера нематериального актива, стабильности и природы дохода, который генерируется с его помощью, возможности его коммерческого использования.

В оценке нематериальных активов доходному подходу принадлежит особое место, потому что наиболее правильно показывает действительную ценность нематериальных активов и их будущие выгоды, которые получит собственник от владения ими.

56. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов по доходному
подходу.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости будущих доходов.

Первый метод - метод избыточных прибылей используется для оценки гудвилла (деловой репутации). Задача оценщика - определить ось вокруг, которой колеблется цена предстоящей сделки. Оценка ведется по принципу «большого котла», т.е. все преимущества соединяются и усиливают друг друга.

На первом этапе определяется рыночная стоимость активов или собственного капитала.

На втором этапе необходимо произвести нормализацию бухгалтерской формы № 2 «Отчет о прибылях и убытках» на предмет нетипичных доходов и расходов. Нормализация всегда проводится на доналоговой основе. В результате получаем нормализованную прибыль. С ней оценщик и работает.

На третьем этапе определяем ожидаемую прибыль, т.е. прибыль которую получило бы предприятие, если бы оно работало, так как в среднем работает предприятие данной отрасли. Для этого рыночную стоимость активов или собственного капитала умножаем на среднеотраслевую доходность на активы (или собственного капитала).

На следующем этапе определяется избыточная прибыль. Она составляет разницу между нормализованной чистой прибылью, получаемой предприятием и ожидаемой прибылью, определенной на предыдущем этапе.

На пятом этапе определим коэффициент капитализации. Существует два варианта:

для предприятий акции, которых котируются на рынке ценных бумаг;

для предприятий акции, которых не котируются на фондовом рынке.

На заключительном этапе рассчитывается стоимость гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации, определяем рыночную стоимость собственного капитала с учетом гудвилла.

Метод освобождения от роялти используется для оценки стоимости патентов и лицензии. Владелец патента предоставляет другому лицу право на использование объекта интеллектуальной собственности за определенное вознаграждение (роялти). Роялти выражается в процентах от общей выручки, полученной от продажи товаров, произведенных с использованием патентованного средства. Согласно данному методу стоимость интеллектуальной собственности представляет собой текущие стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы патента или лицензии. Размер роялти определяется на основании анализа рынка.

Метод освобождения от роялти существует в трех модификациях, отличающихся базой расчета (валовая выручка, дополнительная прибыль, валовая прибыль).

Расчет стоимости ОИС методом освобождения от роялти производится в несколько этапов.

На первом этапе составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты по роялти (учитываю жизненный цикл продукции).

На втором - определяется ставка роялти. Данные берутся из таблиц стандартных размеров роялти, напечатанных в специальной литературе.

На третьем - определяется экономический срок службы патента или лицензии. Юридический и экономический сроки службы могут не совпадать, поэтому следует реалистический прогноз относительно продолжительности платежа.

На сведущем этапе рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.

На пятом - из ожидаемых выплат по роялти вычитаются все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии.

На шестом - рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.

На седьмом - определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

Формула стоимости патента или лицензии на базе роялти имеет следующий вид:

РE = I=T Vi * Ri* Zi * K ,

где Vi - объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м3);

Ri - размер роялти в i-м году, усл. ед.;

Zi - продажная цена продукции по лицензии в i-ом году, усл. ед.;

T - срок действия лицензионного договора, лет;

i - порядковый номер рассматриваемого периода действия лицензионного договора;

K - коэффициент дисконтирования.

Метод дробления прибыли применяется при оценке лицензии.

Этим методом стоимость лицензии определяется как доля лицензиара в дополнительной прибыли, полученной в результате применения ОИС право на использование, которого передается при заключении лицензионного договора.

Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Дл-р * Kд,

где Рлиц - стоимость лицензии,

Дл-р - доля лицензиара,

В мировой практике при заключении лицензионных договоров доля лицензиара устанавливается в пределах от 10 - 30%.

Для определения доли лицензиара учитывают пять ценообразующих факторов:

Показатель территории.

Показатель объема прав по лицензии.

Показатель правовой охраны.

Показатель патентной чистоты

Показатель объема передаваемой документации.

Метод преимущества в прибылях часто применяется при оценке стоимости изобретений.

Стоимость изобретения определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым объектом интеллектуальной собственности. Она равна разности между прибылью, полученной при использовании изобретений, и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибыли дисконтируется с учетом предполагаемого периода его получения.

Таким образом, стоимость изобретения можно рассчитать по формуле:

Рлиц = I=T (Пр1 - Пр2)i * Vi * Kд, где

Рлиц - стоимость лицензии,

I=T (Пр1 - Пр2)i - дополнительная прибыль на единицу продукции, I=1

Vi - объем продаж в физических единицах,

Kд - фактор текущей стоимости,

T - количество прогнозных лет.

Для расчета дополнительной прибыли в рамках данного метода может быть использована методика метода освобождения от роялти (модификация вторая).

Метод оценки стоимости ОИС через коэффициент долевого участия используется только для оценки изобретений и полезных моделей. Разработана данная методика «Роспатентом».

При производстве продукции может использоваться как одно изобретение, так несколько.

В первом варианте базовая формула:

Пои = Побщ. * Кду, где

Пои - прибыль, которая приходится на оцениваемое изобретение,

Побщ. - прибыль, получаемая предприятием в результате реализации продукции, которая создается с использованием данного изобретения.

Кду - коэффициент долевого участия оцениваемого изобретения.

Кду = К"1 * К"3* К"4, где

К"1 - коэффициент достижения результата,

К"3 - коэффициент сложности решенной технической задачи,

К"4 - коэффициент новизны.

Во втором варианте базовая формула:

Пои = П всех изобретений. * Кду оцениваемого изобретения

Пвсех изобретений= Побщ. * Кду всех изобретений

Кду всех изобретений = К"1max * К"3 max * К"4 max. (8) т.е. выбираем максимальные значения данных коэффициентов среди коэффициентов всех оцениваемых изобретений.

К"1 оценв. изобр. * К"3 оценв. изобр. * К"4 оценв. изобр.

Кду оцениваемого = (К"1 оцен. изобр. * К"3 оцен. изобр. * К"4 оцен. изобр.+ ...+ К"1 n изобр.*

* К"3 n изобр.* К"4 n изобр.) изобретения

57. Метод избыточной прибыли.

Он основан на посылке о том, что избыточные прибыли приносят предприятию, не отраженные в балансе, нематериальные активы, которые обеспечивают доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом преимущественно оценивается стоимость гудвилла.

Основные этапы данного метода:

1. Определяют рыночную стоимость всех активов.

2. Рассчитывают нормализованную прибыль оцениваемого предприятия.

3. Определяют среднеотраслевую доходность на активы или на собственный капитал.

4. Рассчитывают ожидаемую прибыль на основе умножения среднего по отрасли дохода на активы (или на собственный капитал (эт. 1 х эт.3).

5. Определяют избыточную прибыль (эт.2 - эт.4). Для этого из нормализованной прибыли вычитают ожидаемую прибыль.

6. Рассчитывают стоимость нематериальных активов (гудвилл) путем деления избыточных прибыли на коэффициент капитализации. Для лучшего усвоения материала следует использовать наглядный пример расчета гудвилла., что позволяет соединить теоретические положения с практикой оценки.

Пример: Предположим, рыночная стоимость активов предприятия оценивается в 40000 долл., нормализованная чистая прибыль - 8000 долл. Средний доход на активы равен 15%. Ставка капитализации -20%. Необходимо оценить стоимость гудвилл. Алгоритм расчета будет иметь следующий вид.

Необходимо учесть, что оценщик должен убрать неоперационные активы из рыночной стоимости активов, также как и неоперационные доходы из фактической чистой прибыли предприятия. Некоторые оценщики используют для расчета избыточной прибыли среднюю величину активов и среднюю прибыль за определенный период времени, обычно за пять лет. Но данный подход оправдан, если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания, более того, "аномальные годы", с уровнем прибыли значительно выше или ниже среднего, должны быть исключены из рассмотрения. Использование же простой средней или средневзвешенной величины прибыли за несколько последних лет без учета того, насколько ретроспективная информация отражает возможную будущую прибыль, приведет к недооценке или переоценке предприятия. Важнейшей проблемой при использовании метода избыточных прибылей является правильность выбора ставки капитализации для расчета стоимости гудвилла. Стоимость гудвилла определяется способностью генерировать экономическую прибыль. Обычно инвесторы оплачивают ожидаемую будущую прибыль, получаемую от гудвилла в течение периода, не превышающего пять лет. При таких допущениях ставка капитализации рассчитывается как величина обратная количеству приносящему избыточную прибыль лет, за которые инвестор готов заплатить. Например, если инвестор готов заплатить сумму эквивалентную пятилетнему избыточному доходу, то ставка капитализации будет равна 1:5== 0,20 = 20%