Функциональный износ

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу также относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Экономический (внешний) износ

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Проводимая санация здания приводит его к более современному виду: изменился архитектурный облик здания,установлено усовершенствованное сантехническое и электрооборудование, сменены системы инженерных коммуникаций водоснабжения, канализации и отопления, установлены системы охранного наблюдения и автоматизации, в результате чего устраняются его функциональные недостатки и принимаем их за 0.

Экономический (внешний) износ принят за 0, т.к. экономический износ не был рассчитан - изменений внешнего окружения оцениваемого здания не было.

ПВС*(1-И физ /100) * (1-И функ /100) * (1-И внеш /100) =

27831891,87 * (1-43,35/100) * (1-0/100) * (1-0/100) = 15766766,744 (руб.)

Вывод: рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износа на дату оценки составляет 15766766,744 руб

Функциональный износ проявляется: 1) в потере стоимости, вызванной появлением либо более дешевых объектов того же класса, либо более экономичных и производительных аналогов другого класса; 2)несоответствие характеристик объекта современным общим региональным стандартам или требованиям по обеспечению безопасности, экологическим ограничением, требованием рынка и т.п.; 3) изменением технологического цикла, в которой традиционно включается объект.

Формула определения функционального износа: V=

Бывает устранимый и неустранимый.

Методы расчета:

Подход к функциональному износу - берется объект и аналог, аналог помещается в теже условия, что и объект, подсчитываем расходы, разница в расходах это и есть функциональный износ.

Исходя из этого была разработана методика.

Обесценение функциональное неустранимое по разнице основных летно-технических и эксплуатационых характеристик может быть расчитана по следующей зависимости:

Для использования этого метода необходимо соблюдение нескольких условий:

1. И объект, и аналог должны быть экономически эффективны на заданных линиях.
2. Себестоимость летного часа нельзя брать из отчетности компании. По себестоимости лучше брать по натуральным параметрам (расход топлива, количество членов экипажа).

Обесценение по различному оборудованию, которое можно поставить, заменить:

1. Определить устранимый/неустранимый износ. Если замена или доработка какого-либо оборудования технически возможна и окупается за остающийся фактический срок службы объекта, то функциональный износ счиается устранимым. Иначе неустранимый.
2. Если износ неустранимый, то он определяется методом капитализации разностей в расходах или прибыли за полный срок службы объекта.
3. Если износ устранимый, то его величина равна стоимости устранения.

Пример: Определить неустранимый износ из-за ограничений эксплуатации по II категории, на III категорию его не переделать.

Этот износ относительно аналога (аналог III категории). Определить как отразиться на стоимости. В год теряем на самолет 400 тыс. руб., в течение 15 лет.

Считается методом капитализации.

an=2724000/400000=6,81.

Пример: Определить устранимый функциональный износ по следующему недостатку: запрещение полетов без автоматической стационарной кислородной системы для пассажиров и бортпроводников, при условии, что на аналоге и объекте этой системы нет, стоимость оборудования без монтажа - 4 млн, стоимость монтажа на ЛА - 500000, стоимость монтажа при производстве аналога - 100000.

Цена=4000000+500000=4,5 млн

Пример: Устранимый износ по следующему недостатку: ограничение полетов из-за отсутсвия системы предупреждения самолетов TCA. Стоимость оборудования без монтажа - 2500 тыс. Стоимость монтажа на ЛА - 550 тыс. Стоимость монтажа на серийном производстве - 100000.

Устранимый износ = 2500000+550000-100000 =

Пример: Несоответствие радиосвязи международным требованиям по диапазону частот. Признак износа относительно аналога.

Стоимость нового оборудования с монтажом старого - 700000. Остаточная стоимость заменяемого оборудования - 100000.

Устранимый износ = 700000 - 100000 =600000

Пример: В качестве аналога ТУ-154м, но без соответствующего оборудования, которое перечислено в предыдущих примерах.

Износ по основным летно-техническим и эксплуатационным характеристикам=0.

Суммарный функциональный износ объекта относительно аналога=2724000+2950000+600000 = 6274000.

Дополнительный функциональный износ объекта и аналога относительно современных требований = 4500 руб.

Определить степень функционального дополнительного износа.

Vдоп=4500/210000=0,02=2%

9.Внешний (экономический) износ. Подходы к его определению: капитализация потери дохода (прибыли) и статистический подход.

Экономический износ определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов, изменения рыночных, экономических, финансовых условий и т.п. Формула для определения экономического износа: E=

Метод к4апитализации потери дохода. Обесценение в результате внешнего износа по отдельному параметру с индексом m – Adem определяется по зависимости: ADem=a(ONLc;I%)Dm.

ONLc=min{(NLci-Ai)/Rci; i=1,..,n}

Где ONLc – минимальное значение остатка экономической жизни ЛА в годах;

I% - коэффициент дисконтирования;

Dm – ежегодная потеря дохода в результате воздействия внешнего фактора с индексом m;

NLci – значение экономической жизни по ресурсу с индексом i;

Ai – наработка по ресурсу с индексом i (Ai=0);

Rci – годовая наработка по ресурсу с индексом i;

I – индекс назначенного ресурса.

В случае действия нескольких факторов, для которых может быть определено отдельно, обобщенная величина внешнего износа может быть определена по зависимостям: ADem=CN(1-П(1-ADem/CN)).

Определяется уменьшением полезности объекта в результате действия внешних факторов.

Изменение рыночных, экономических, финансовых условий и т.п.

1. По статистике.
2. Метод капитализации.

Пример: Определить внешний экономический износ ТУ-154м в современных условиях в результате падения спроса на общие пассажирсие перевозки. Налет на среднесписочный самолет = 2000 часов в год.

Используется принцип наиболее эффективного использования, т.е. фактический налет берем по налету парка этих самолетов наиболее эффективно работающих компаний, там он по статистике составляет 1500 часов.

В экономике недвижимости различают три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 3).

Физический износ -- это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды.

Различают -- устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект недвижимости не подлежит восстановлению.

Рис. 3.

Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода).

Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств.

Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонт замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ -- это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д. В отечественной практике данный вид износа носит название морального.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ -- это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т.д. и соответственно дешевле.

Технологический износ -- это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат.

Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины такого вида износа:

• * недостатки, требующие добавления элементов;
• * недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• * сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) -- это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов.

Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т.е. стоимостью устранимых дефектов.

Следует отметить, что бывают и обратные ситуации: стоимость недвижимости может не снизиться, а возрасти вследствие действия внешних причин (ввод новых объектов инфраструктуры, возросшая экономическая активность). Наблюдения показывают, что на длительных отрезках времени внешние причины чаще способствуют не снижению, а увеличению рыночной стоимости земли на развивающихся территориях. Для зданий и строений, испытывающих физический и функциональный износ и находящихся в местах с увеличивающейся привлекательностью, рыночная стоимость будет результатом одновременно противоположных процессов потери стоимости объекта от физического и функционального устаревания и в то же время возрастания стоимости земельной составляющей. В свою очередь, рост стоимости земли ускоряет функциональный износ физически изношенных зданий, что ведет к их сносу и замене (так происходит, например, с жилой застройкой хрущевского периода в центре Москвы).

Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный совокупный износ объекта недвижимости (рис. 4). В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Рис. 4.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 5).

Рис. 5

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Д. В. Виноградов

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ И ВНЕШНИЙ (ЭКОНОМИЧЕСКИЙ) ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

• износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
• износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» – элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Пример 34. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве – 110 тыс. руб.
• установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры – 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов – 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 190 тыс. руб.
• в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ – 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада – 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае – кондиционера):

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае – электроарматуру):

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае – позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Неисправимый функциональный износ вызывается:

• недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
• недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
• «сверхулучшениями».

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства , но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием «сверхулучшения».

Пример 35. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

• при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий – 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания – 150 тыс. руб.
• оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

Решение:

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае – системы пожаротушения)

2. Определим величину неисправимого функционального за счет «сверхулучшений» (в нашем случае – большую высоту этажа):

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 36. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа – 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом

Пример 37. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка – 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка – 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

]→[Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке ]

Функциональное устаревание машин и оборудования: как учесть его при оценке

Анатолий Ковалев, д.э.н., профессор, член Экспертного совета СМАО, зав. кафедрой производственного менеджмента, МГТУ «Станкин»
Василий Игонин, старший преподаватель, Финансовый университет при Правительстве РФ

В современных условиях, когда в экономической политике акценты переносятся на освоение высокотехнологичной и инновационной техники, обновление и модернизацию парка оборудования, все большее значение приобретают вопросы функционального устаре-вания.

Функциональное устаревание - одно из проявлений морального устаревания, которому подвержено движимое и недвижимое имущество. Моральное устаревание охватывает как функциональное, так и технологическое устаревание, являясь следствием постоянного научно-технического прогресса (НТП). С одной стороны, под воздействием НТП внедряются новые технологии и материалы, совершенствуется организация производства, растет производительность труда в машиностроении, что вызывает удешевление воспроизводства машин, а эксплуатируемые идентичные машины подвергаются технологическому устареванию. Причем технологическое устаревание развивается постепенно и охватывает широкий класс машин и оборудования.

С другой стороны, создание и поступление на рынок все более совершенных новых объектов техники вызывает обесценение эксплуатируемой техники. Эксплуатируемые машины уступают новым аналогичным машинам, в которых воплощены последние достижения НТП по качеству и полноте выполнения определенных функций, что и служит причиной функционального устаревания. Чем выше темпы НТП, тем соответственно выше темпы морального устаревания в целом.

Выявить и оценить технологическое устаревание в чистом виде для конкретного объекта оценки довольно проблематично, этот фактор снижения стоимости «тонет» в общем потоке наблюдаемой в настоящее время инфляции. В практике оценки определяют только функциональное устаревание, что оговорено требованиями .

Многие методы определения износа, построенные на анализе статистических данных и выведении кривых износа, дают значение совокупного износа без разделения его на физический износ и функциональное устаревание. В этом случае отпадает необходимость в отдельном расчете функционального устаревания.

В то же время встречаются такие случаи, когда имеет место только функциональное устаревание, а физический износ несущественен. Этот случай относится к оценке машин и оборудования, находящихся на длительном хранении с момента их приобретения и по тем или иным причинам ни разу не эксплуатировавшихся. Функциональное устаревание практически без физического износа может наблюдаться также и у новых, недавно изготовленных машин, если какое-то предприятие-изготовитель продолжает выпускать устаревшие модели машин, которые могут пользоваться спросом у определенной категории покупателей благодаря низкой цене. В связи с этим задача определения степени функционального устаревания для целей оценки остается весьма актуальной.

В литературе можно встретить рекомендации по ориентировочному определению степени морального (совокупно технологического и функционального) устаревания на основе долговременного прогноза для среднегодового темпа морального удешевления объектов оценки под влиянием НТП по отдельным отраслям и производствам. Предположительно этот темп лежит в интервале от 2 до 8%, а для строительной индустрии - от 2 до 4% . При этом для зданий и сооружений предлагают степенную модель вида:

Кму - коэффициент морального устаревания;

I - среднегодовой темп морального удешевления объекта оценки, вызванного НТП в соответствующей отрасли, в долях единицы;

Однако показатель темпа морального удешевления под влиянием НТП есть величина неопределенная, которая не подтверждается официальной статистической информацией, а сугубо экспертные суждения о ней не имеют доказательственной силы. Поэтому данный метод практически не реализуем в оценке.

Коэффициент функционального устаревания объекта оценки может быть определен на основе метода прямого сравнения с новым, более совершенным объектом-аналогом, появившемся на рынке на дату оценки. В этом случае необходимо сопоставить полную (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки с ценой нового, более совершенного объекта аналога, скорректированной на различие основных ценообразующих параметров. Формула для расчета коэффициента функционального устаревания имеет вид:

Цан.кор - скорректированная цена нового, более совершенного объекта-аналога;

Sn’ - полная (без учета износа и устаревания) стоимость объекта оценки.

Скорректированная по нескольким параметрам (например, трем) цена нового, более совершенного объекта-аналога определяется по формуле:

Цан - исходная цена объекта-аналога;

Х1, Х2, Х3 - значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у оцениваемого объекта соответственно;

Хан1, Хан2, Хан3 - значения 1-го, 2-го и 3-го параметра у объекта-аналога соответственно;

B1, b2, b3 - коэффициент торможения у 1-го, 2-го и 3-го параметра соответственно.

В данном методе большое значение имеет выбор параметров, по которым сравниваются объекты. Эти параметры должны отражать воздействие НТП на потребительские свойства, улучшение которых делает новый, более совершенный объект-аналог в сфере эксплуатации выгоднее, чем объект оценки. При отборе параметров следует проанализировать все направления, по которым обнаруживается рост полезного потенциала и конкурентных преимуществ нового, более совершенного объекта-аналога по следующим группам показателей потребительских свойств:

• показатели, отражающие расширение функциональных возможностей машины по основному назначению, с добавлением, как правило, новых функций;
• показатели, характеризующие расширение режима автоматической работы машины с применением систем контроля и программированного управления;
• показатели, характеризующие повышение качества получаемых с помощью машины продуктов или услуг;
• показатели, свидетельствующие о повышении надежности работы машины (безотказности, долговечности, ремонтопригодности, сохраняемости);
• показатели, характеризующие рост производительности машины в единицу времени;
• показатели, отражающие рост топливной, энергетической и материальной экономичности эксплуатируемой машины;
• показатели, свидетельствующие об улучшении эргономических характеристик, повышении комфортности в управлении машиной;
• показатели, отражающие улучшение экологических и эстетических характе-ристик.

Приведенный выше состав групп показателей присущ практически всем видам машин и оборудования, они отражают определенные стороны их полезного потенциала . Проявляясь в сфере эксплуатации (использования), они в своей совокупности дают представление о том, насколько полезность у нового, более совершенного объекта-аналога выше, чем у объекта оценки.

Нужно иметь в виду, что в силу физического износа реальные значения некоторых параметров у объекта оценки могут быть ниже первоначальных паспортных значений. Но поскольку сравнение обоих объектов ведется в состоянии «как новые», то паспортные значения параметров берут как у объекта оценки, так и у объекта-аналога.

Данный метод является статическим, в нем отсутствует фактор времени. Из метода следует, что функциональное устаревание наступает тогда, когда по отношению к объекту оценки на рынке появляется новый, более совершенный объект-аналог и оценщик может их сравнить по стоимости и потребительским свойствам. Цене нового объекта-аналога ставится в соответствие полная стоимость объекта оценки в состоянии «как новый», предварительно рассчитанная с помощью затратного подхода. Метод не отвечает на вопрос о том, на каком этапе жизни оцениваемого объекта наступит момент появления более совершенного объекта-конкурента и соответственно проявится его функциональное устаревание. Если на дату оценки для оцениваемого объекта можно найти более совершенный новый объект-аналог с известной ценой, то указанным методом определяется коэффициент функционального устаревания как справочная величина. Ведь предварительно нужно выполнить саму оценку объекта затратным и сравнительным подходами.

Данный метод может быть использован как инструмент для накопления статистической информации по группам оборудования. Такая информация собирается и систематизируется по результатам отдельных оценок, она содержит сведения о рассчитанном значении коэффициента функционального устаревания при известном хронологическом возрасте на дату оценки по отдельным объектам. Далее может быть построена кривая функционального устаревания в функции хронологического возраста.

Слабым местом данного метода является неопределенность, относящаяся к отбору влияющих параметров-факторов и назначению коэффициентов торможения.

По нашему мнению, решение задачи определения функционального устаревания следует искать, опираясь на статистические методы исследования. Процесс функционального устаревания протекает одновременно с процессом физического износа, поэтому реально наблюдаемое обесценение объектов основных средств во времени является совокупным результатом этих двух процессов.

Функциональное устаревание в чистом виде можно наблюдать только на примере объектов, которые длительное время не эксплуатировались, а находились на хранении (на консервации, в ожидании установки и по другим причинам). В этой связи целесообразно рассмотреть, как, например, рекомендуют органы официальной статистики корректировать балансовую стоимость указанных выше объектов при переоценке основных средств. Последняя обязательная переоценка для бюджетных учреждений проводилась в нашей стране на 1 января 2007 г. (приказ Минэкономразвития РФ, Минфина РФ и Росстата №306/120н/139 от 2.10.2006 г., см. «Российская газета» от 15.11.2006 г., № 256). Согласно Приложению №2 утвержденные понижающие коэффициенты для переоценки оборудования, предназначенного к установке (монтажу), зависят от года приобретения следующим образом (см. таблицу 1).

Как видно, функциональное устаревание обнаруживается только на второй год жизни объекта, а к началу четвертого года достигает наибольшего значения - 20% и сохраняется далее на этом уровне. Приведенные выше данные интересны для оценочной практики, так как они взяты из официального источника.

На основе приведенных данных построим кривую функционального устаревания в виде логистической зависимости коэффициента функционального устаревания от хронологического возраста объекта оценки. Порядок расчета параметров логистической кривой как кривой регрессии приведен в работе .

Развитие функционального устаревания по данным Росстата и построенная на основе этих данных логистическая кривая в функции хронологического возраста показаны на рис. 1.

Уравнение логистической кривой имеет следующий вид:

T - хронологический возраст объекта в годах.

Коэффициент детерминации R2 = 0,9, т.е. довольно высокий.

Характерной особенностью для линии функционального устаревания является наличие в начале жизни объекта так называемого периода износоустойчивости, на протяжении которого коэффициент функционального устаревания практически близок к нулю. В рассматриваемом примере период износоустойчивости равен одному году. Из рис. 1 видно, что по данным Росстата в начале второго года коэффициент скачкообразно повышается до 5%, а по логистической кривой плавно доходит до 2,7%.

Таким образом, динамика коэффициента функционального устаревания хорошо описывается логистической функцией, согласно которой наблюдаются три этапа: первый этап - это период износоустойчивости, коэффициент функционального устаревания близок к нулю и к концу периода не превышает 3%; на втором этапе идет активное возрастание коэффициента функционального устаревания с темпом около 5% в год; на третьем этапе коэффициент функционального устаревания с замедлением приближается к предельному уровню 20-22%.

Период износоустойчивости в начале кривой зависит от степени новизны модели объекта оценки. Если исходить из того, что сменяемость моделей машин происходит с некоторой периодичностью, то степень новизны модели оцениваемой машины тем выше, чем ближе дата изготовления машины к началу цикла сменяемости моделей. Если машина изготовлена в начале цикла сменяемости моделей, то у нее будет большой период износоустойчивости, близкий к циклу сменяемости моделей. Наоборот, если машина изготовлена в конце цикла сменяемости моделей, то ее период износоустойчивости небольшой и не будет превышать 1-2 года. Для выполнения расчетов можно допустить, что период износоустойчивости в среднем равен половине цикла сменяемости моделей машин.

У разных видов машин и оборудования разные циклы сменяемости моделей: у компьютеров, вычислительной и медицинской техники - раз в 3-4 года; у автомобилей, тракторов, сельскохозяйственной техники - раз в 5 лет; у металлорежущих станков - раз в 6 лет; у кузнечно-прессовых машин - раз в 7 лет.

Отсюда можно сделать вывод, что построенная по данным Росстата логистическая кривая, где период износоустойчивости равен 1 году, соответствует случаю быстрого функционального устаревания, когда либо производство модели прекращено, либо объект относится к технике с коротким циклом сменяемости моделей (около 2 лет).

Исходя из описанной выше закономерности развития функционального устаревания, предлагается следующая методика определения коэффициента функционального устаревания.

Прежде всего выясняют вопрос о том, выпускаются или не выпускаются предприятием-изготовителем (или несколькими предприятиями-изготовителями) машины такой же модели, что и оцениваемая машина на дату оценки. Предлагаемый изготовителями ассортимент продукции, представленный в Интернете, уже дает ценную информацию для ответа на поставленный вопрос.

Если машины данной модели не изготавливаются (или невозможно заказать их изготовление), то считаем, что у данного объекта оценки минимальный период износоустойчивости (1 год), а коэффициент функционального устаревания рассчитываем в зависимости от хронологического возраста по приведенной выше формуле Кфу = 0,22/exp(3,04 - 1,09t) + 1.

Если машины данной модели на дату оценки еще находятся в производстве на предприятии (предприятиях), то расчет коэффициента функционального устаревания выполняем по скорректированной формуле с учетом продолжительности цикла сменяемости моделей машин определенного вида.

Корректировка логистической кривой функционального устаревания заключается в том, что по мере роста цикла сменяемости моделей машин происходит удлинение периода износостойкости, что соответствует смещению логистической кривой вправо.

Уравнение логистической кривой в обобщенном виде:

А - верхний предельный уровень коэффициента функционального устаревания, соответствующий верхней асимптоте;

B - параметр, определяющий положение точки перегиба;

А - параметр, определяющий наклон линии в точке перегиба;

T - хронологический возраст, в годах.

Наименьший период износоустойчивости в исходной формуле увеличиваем на величину, равную половине цикла сменяемости моделей машин. Для этого достаточно половину цикла сменяемости прибавить к параметру b логистической кривой. Получаем следующие значения параметра b:

В исходной формуле с циклом сменяемости 2 года b = 3,04/1,09 = 2,8;

• при цикле сменяемости 3 года b = 2,8 + 1,5 = 4,3;
• при цикле сменяемости 5 лет b = 2,8 + 2,5 = 5,3;
• при цикле сменяемости 7 лет b = 2,8 + 3,5 = 6,3.

Скорректированные формулы логистической кривой имеют следующий вид:

• при цикле сменяемости 4 года Кфу = 0,22/exp(5,23 - 1,09t) + 1;
• при цикле сменяемости 5 лет Кфу = 0,22/exp(5,78 - 1,09t) + 1;
• при цикле сменяемости 6 лет Кфу = 0,22/exp(6,32 - 1,09t) + 1.

На рис. 2 показаны логистические кривые функционального устаревания, рассчитанные по указанным выше формулам.

По сравнению с известными методами определения функционального устаревания предлагаемая методика обладает рядом преимуществ. Во-первых, базой построения кривых устаревания служат среднестатистические опытные данные, содержащиеся в официальных документах Росстата, что означает соблюдение принципа обоснованности, закрепленного в требованиях ФСО №3. Во-вторых, в методике учтены основные факторы, вызывающие функциональное устаревание машин и оборудования: хронологический возраст объекта оценки и цикл сменяемости моделей машин в классификационной группе, к которой относится объект оценки.

Дальнейшее совершенствование описанной методики предполагает уточнение некоторых параметров логистической кривой функционального устаревания путем накопления и анализа статистических данных об обесценении машин и оборудования, продаваемых на вторичном рынке после продолжительного хранения и не бывших в рабочей эксплуатации.

В приведенных выше кривых устаревания не вызывают сомнения следующие параметры:

1. В начальный период износоустойчивости рост коэффициента функционального устаревания происходит замедленно и этот коэффициент к концу периода не превышает 3%.
2. Предельный уровень коэффициента функционального устаревания составляет 20- 22%.

В то же время нуждается в уточнении темп роста коэффициента функционального устаревания на втором этапе жизни объекта. Согласно полученной по данным Росстата кривой устаревания этот темп составляет 5,5% в год, а предельный уровень 22% достигается на втором этапе за 4 года. Однако в литературе встречаются сведения о том, что рост функционального устаревания для многих видов машин равен 2% в год. Поэтому данный параметр нуждается в опытной проверке. Необходимо также получить более надежные данные о циклах обновления моделей машин и оборудования разных классов в современных экономических условиях.

Оценка стоимости транспортных средств: учебно-метод. пособие. / Под ред. М.П. Улицкого. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 304 с.