Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + (И"ф1 / 10) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + (И"ф2 / 10) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И"ф1, И"ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации;

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

Таблица 1

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий х

Таблица 2

Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.

Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец .

Иногда заказчиком ставится задача - оценить физический износ здания или сооружения. Износ здания или сооружения подразделяется на физический и моральный.

Физический износ заключается в ухудшении (постепенной утрате) технических качеств или состояния конструктивных элементов - в потере прочности конструкций и их изолирующей способности, а также в ухудшении внешнего вида (например, образование трещин). Физический износ здания может быть вызван тремя группами факторов:

• воздействием природных факторов;
• влиянием технологических, или функциональных факторов;
• влиянием дефектов проектирования и возведения.

Правила оценки физического износа зданий:

В результате обследования каждого конструктивного элемента здания или сооружения выявляют наиболее характерные для него признаки физического износа . Установив физическое состояние и износ отдельных конструкций, вычисляют общую величину физического износа здания или сооружения. Износ здания или сооружения измеряется в процентах от его стоимости. Т.е. в основу метода определения физического износа по фактическому состоянию конструкций положена закономерность физического износа (техническое состояние, выраженное в процентах) и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, возмещающего этот износ.

Различают стоимость восстановительную (строительную) и действительную (балансовую).

Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания или сооружения без учета его износа, определённую, однако, в ценах времени обследования.

Действительной стоимостью является восстановительная за вычетом процента износа. Существуют специальные методические указания по определению физического износа конструкций (для каждого вида зданий или сооружений в различных отраслях они свои). В таблицах этих указаний представлены признаки технического состояния конструктивных элементов, соответствующие определенной величине физического износа. Так, например, физический износ перекрытий из сборного железобетона в 41…60 % характеризуется следующими признаками: глубокими поперечными трещинами в плитах с оголением арматуры; прогрессирующим смещением плит (более 3 см); прогибами не более 1:50 пролета.

Сравнивая выявленные при обследовании здания или сооружения характерные признаки износа его конструктивных элементов с признаками, представленными в таблицах методических указаний, оценивают процент износа этих элементов.

Общий износ здания соответствует в основном состоянию его несменяемых несущих конструкций. Оценку износа внутренних элементов старых зданий традиционной постройки выявляют, в первую очередь, состоянием полов, потолков, окон, дверей и лестниц, так как эти доступные для осмотра конструкции отражают степень износа перекрытий, перегородок и всего остального.

По фактическим сметам на строительство здания или сооружения или по «Сборнику укрупненных показателей стоимости здания для переоценки основных фондов» определяют удельный вес каждого из обследованных конструктивных элементов в суммарной стоимости здания.

Например, в старых типовых кирпичных жилых домах удельный вес несменяемых конструкций в стоимости здания достигает 42 % (сюда относят фундамент - 6 %, стены - 35 %, лестницы - 0,5…1 %), остальные элементы, которые можно заменять по мере их износа, составляют около 58 % (перекрытия – 12 %, крыша - 7…7,5 %, полы – 8 %, перегородки - 3 %, окна и двери - 11 %, инженерное оборудование, отделочные и прочие работы - 17 %).

Расчет общего износа здания или сооружения производят в табличной форме:

В нашем примере физический износ здания составил 60,9 %. Износ каждого конструктивного элемента устанавливают с точностью до 5 % в пределах градации износа, принятого в таблицах методических указаний - 0…20, 21…40, 41…60, 61…80, 81…100; при этом признаки в таблицах даны для средних значений - 10, 30, 50, 70 и 90, а крайние значения (низшее и высшее) принимают в зависимости от того, насколько техническое состояние конструктивного элемента хуже или лучше указанного в описании.

Степень округления для всего здания или сооружения устанавливается в 1 %. Поэтому в нашем примере износ здания составляет 61 %. Техническое состояние здания или сооружения характеризуется как: хорошее , если его физический износ составляет 0…20 %;

удовлетворительное - 21…40 %;

неудовлетворительное - 41…60 %; ветхое - 61…80 %;

негодное - 81…100 %. Примерная стоимость ремонта здания составляет:

при физическом износе 0…20 % - 0…11 %

восстановительной стоимости; 21…40 % - 12…36 % ; 41…60 % - 38…90 %; 61…80 % - 93…120 %.

При износе более 81 % здание подлежит сносу.

Величина физического износа – это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т.п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.

Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.

Для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов пользуются математической зависимостью

– удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости; %

– показатель физического износа конструктивного элемента, установленного при техническом обследовании; %

– число конструктивных элементов.

В табл. 1 приводится пример определения физического износа
4-этажного жилого здания.

Таблица.1

Определение физического износа здания в целом

Согласно методике, значение, вычисленное по формуле (1), округляют до целого числа =19%.

Динамика физического износа, то есть характер его количественных изменений во времени, в зависимости от фактического срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации жилищного фонда.

Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы здания в целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы зданий по прочности неравнозначны и сроки службы у них разные. Следует также учитывать и объективные различия разрушающих воздействий на те или иные конструктивные элементы (внутренние лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно разные нагрузки и т.д.).

Таким образом, существует непосредственная взаимосвязь между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики – фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы жилищного здания утрачивают свою прочность. Как правило, предельный срок службы здания численно равен значению нормативного срока службы, в соответствии с группами капитальности зданий (табл.1).

Физический износ здания, достигшего нормативного срока службы, соответствует уровню 75..80%, при условии осуществления в этот период текущих ремонтов, обеспечивающих поддержание нормального эксплуатационного состояния и капитальных ремонтов, непосредственно связанных с возмещением физического износа.

Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроизводству (проведение текущих и капитальных ремонтных работ) существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирующей организации учитываем то, что при нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда, значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа рассчитанных с использованием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при которой эксплуатирующая организация производит полный комплекс работ по технической эксплуатации, т.е. проводит работы по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонт.

Анализируя графики изменения физического износа отдельных конструктивных элементов здания (рис..1), которые приводятся в ВСН 53-91(р) можно предположить, что закономерность нарастания физического износа является общей величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического износа, является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента.

Как отмечалось ранее, для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов используют формулу (рис..1), а физический износ здания в целом определяют путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). Тогда для объекта можно получить график изменения физического износа, характеризующий его техническое состояние в течение всего периода эксплуатации.

Рис. 1 Физический износ разных конструктивных элементов, с различными сроками службы(ВСН 53-91р)

Физический износ зданий

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ - это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие снижения этих качеств, здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение, износ жилых зданий и их конструкций зависят также от различных местных условий, соблюдения требований по эксплуатации и содержанию зданий, системы технического обслуживания и ремонтов как здания в целом, так и различных элементов конструкций.

В теории различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый. Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплутационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда. Для жилых зданий нормативные сроки службы определяет группа капитальности здания.

Величина физического износа - это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т. п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.

Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условияхЩ сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20%, причем призяаЧ ки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.

Для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов пользуются математической зависимостью:

где /i- удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости (%);

ф. - показатель физического износа конструктивного элемента, установленного при техническом обследовании (%);

п - число конструктивных элементов.

Динамика физического износа, то есть характер его количественных изменений во времени, в зависимости от фактического срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации жилищного фонда.

Если динамика износа превышает нормативный, то такой вид износа называют преждевременным .

Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроизводству (проведение текущих и капитальных ремонтных работ) существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирующей организации учитываем то, что при нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа, рассчитанных с использованием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при которой эксплуатирующая организация производит полный комплекс работ по технической эксплуатации, т. е. проводит работы по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонт.

Анализируя графики изменения физического износа отдельных конструктивных элементов здания (рис. 3.1), которые приводятся в ВСН 53-86р , можно предположить, что закономерность нарастания физического износа является общей величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического износа является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента.

МОРАЛЬНЫЙ ИЗНОС ЗДАНИЙ

Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет, собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемую изменением нормативных требований к их планировке, благоустройству, комфортности.

В связи с ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм - первой (М1) и второй (М2).

Моральный износ первой формы М, - это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строитель-ства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже:

Определение морального старения второй формы более сложно и индивидуально, поэтому еще нет официальной методики его расчета.

Моральный износ второй формы М2 - это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится все время встречаться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий, что поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства. Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований; к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет.

Моральный износ можно уменьшить только путем реконструкции. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии народного хозяйства. Возрастание жилищного фонда и улучшение условий проживания населения происходит в двух-взаимосвязанных формах: новое строительство и реконструкция (модернизация, капитальный ремонт). Динамика и пропорции двух форм воспроизводства жилищного фонда всегда определялись и будут определяться общими народнохозяйственными задачами для конкретных исторических отрезков времени. Значение реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда заключается прежде всего в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат.

Оценивая с позиций конечного результата различные формы обновления, следует отметить, что реконструкция дает наибольшее снижение физического и морального износа. Последнее имеет особое значение. В результате научно-технического прогресса происходит ускоренное развитие морального износа жилищного фонда, который проявляется в несоответствии объемно-планировочных и конструктивных качеств, уровня благоустройства и инженерного оборудования возросшим потребностям населения. Это наглядно подтверждается положением, сложившимся с полносборными зданиями первого поколения, построенными в 1950-1960 гг. В основной массе эти здания сохранили достаточно высокую работоспособность основных конструктивных элементов, определяющих их срок службы (фундаменты, стены, перекрытия) при ухудшающихся теплотехнических и звукоизоляционных качествах ограждающих конструкций.

Дедюхова И.А, к.т.н., доцент

По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ сооружения на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для планирования затрат на реконструкционные мероприятия и определения состава технического задания на реконструкцию, необходимо определить общий физический износ зданий.

С этой целью были обследованы типовые жилые дома трех микрорайонов массовой застройки жильем по группе капитальности «Обыкновенные» в г. Ижевске: Культбаза, Соцгород, железнодорожный вокзал.

Дом по ул. Авангардная,8а	Дом по ул. Гагарина,26
Рис. 1а. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами Объем здания – 2611 м З; жилая площадь – 870,4 м 2

Нормативная долговечность обследуемых зданий составляет 100 лет. Здания имеют ленточные бутовые фундаменты на известковом растворе. Стены выполнены из облегченной кирпичной кладки колодцевой системы со шлаковой засыпкой. Перегородки приняты деревянными оштукатуренными, перекрытия — деревянные со шлаковой засыпкой, деревянными балками и накатом, лестница — деревянная, крыша — скатная деревянная с обрешеткой, кровля — асбестоцементные листы.

График жизни зданий третьей группы капитальности, построенных в 1954-1955 годах, можно представить в виде кривой, поделенной на три периода: период приработки здания; период нормальной эксплуатации; период интенсивного износа.

Период приработки длился 1,5 — 2 года. Далее здание вошло в период нормальной эксплуатации, в течение которого должны были производиться регулярные капитальные (каждые 25 лет) и текущие (каждые 5 лет) ремонты. При необходимости в период нормальной эксплуатации могли выполняться реконструкционные мероприятия (рис. 2.14).

К моменту обследования во всех зданиях должно было дважды полностью обновлено кровельное покрытие, заменены деревянные оконные и дверные заполнения, деревянные полы, деревянные лестницы должны были быть усилены несгораемыми материалами. Дважды должны были пройти капитальный ремонт все инженерные сети сооружения, должна была быть выполнена полная санация фасада.

Рисунок 3. График жизни зданий третьей группы капитальности: — капитальные ремонты

Период интенсивного физического износа здания, который длится последние 15 – 20 лет жизни сооружения, — наступит в 2035-2040 гг. Только с этого момента ветхое состояние здания является следствием его естественного старения. В период здания поддерживаются в эксплуатационном состоянии, готовятся демонтажу и утилизации.

Как мы видим по графику жизни, все обследуемые сооружения находятся в периоде нормальной эксплуатации. Однако по их внешнему виду можно сказать, что к зданиям относятся так, будто они уже вошли в период интенсивного физического износа. При любой аварии или обрушении в сооружениях этого типа их поспешно объявляют «ветхими строениями».

В зданиях был не в полном объеме выполнен капитальный ремонт, намеченный на первую половину 80-х годов прошлого столетия. Однако тогда были полностью сменены инженерные сети, был произведен ремонт крыш. Далее все ремонтно-восстановительные мероприятия были сведены к косметическим ремонтам подъездов и точечным ремонтам штукатурки фасадов. Ремонтные мероприятия имели перерыв более 15-ти лет, что недопустимо для жилья традиционного типа. Кроме того, эти сооружения имеют достаточно большой объем сменяемых в ходе эксплуатации элементов, а часть несущих конструкций нуждается в постоянных обследованиях.

Таблица 1. Минимальный срок эксплуатации основных элементов здания

Тем не менее, монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске относится к каркасно-щитовой системе, т.е. к V группе капитальности с нормативной долговечностью 30 лет. Он тоже имеет ограждение из кирпичной облегченной кладки, но намного менее надежного типа, чем колодцевая кладка низкоплотной соседствующей застройки по группе капитальности «Обыкновенные». Интересно, что при восстановлении системы ремонтов жилья по группе капитальности «Обыкновенные», проведении реконструкционных мероприятий, учитывающих длительный «недоремонт» этих сооружений, — период интенсивного физического износа они вступят намного позднее «точечной застройки», которая сегодня вытесняет их с рынка недвижимости.

Сооружение имеет многослойные конструкции: наружные стены, перекрытия, перегородки.
По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Фундаменты. По всему периметру зданий наблюдаются мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа шириной до 2 мм, есть и отдельные глубокие трещины шириной 4 — 5 мм, повсеместно видны следы сильного увлажнения цоколя и стен, что свидетельствует об износе фундамента порядка 30% в районах
Культбаза и Железнодорожный вокзал. В районе Соцгород также было выявлено разрушение отмостки и цокольной части сооружений которое увеличивает физический износ фундаментов в целом до 50%.

Оценка физического износа бутовых фундаментов выполняется с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 2. Оценка физического износа фундаментов

Наружные стены из облегченной кладки. Как показали вскрытия и простукивание колодцевой кладки, наружные стены выполнялись толщиной 640 мм: 2 кирпича снаружи, полость 270 мм с выветрившимися остатками шлаковой засыпки и внутренний кирпич.

В кладке наружных стен было обнаружено выветривание швов, выпадение отдельных кирпичей, а местами и частичное её разрушение. В верхней части здания присутствуют трещины глубиной до 120 мм.
Во всех обследуемых районах
наблюдается отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

В районе Культбаза отмечено массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения.

Рис. 7. Определение износа слоистой конструкции

На поверхности стен видны следы сильного увлажнения и массовое отпадение штукатурки площадью до 20%.Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен.

В районе Соцгород выявлены массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен – в связи с прогрессирующими просадочными явлениями в основаниях из-за нерешенных проблем с водоотводом поверхностных стоков.

По п. 1.6. ВСН 53-86(р) оценку физического износа слоистых конструкций наружного ограждения производим по сроку службы конструкции, поскольку она дает большее значение, выявляя все внутренние пороки конструкции. Средний срок службы обследуемых зданий на момент осмотра – 55 лет.

По рис. 1 ВСН 53-86(р) (см. рис. 7) находим физический износ слоев ограждения: кирпича (нормативная долговечность 125 лет) и шлаковой засыпки (нормативная долговечность 60 лет). По полученным данным (кирпич – 38%, засыпка – 60%) оцениваем физический износ стен с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 3. Оценка физического износа наружного ограждения

Признаки физического износа перегородок сопоставлялись с данными табл. 22 ВСН 53-86(р). В ходе осмотров были отмечены зыбкость, отклонение от вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, увлажнение древесины перегородок, поражение гнилью. В микрорайоне Культбаза выявлено выпучивание перегородок в вертикальной плоскости, значительное повреждение гнилью, жучком, перекосы и выпучивания, сквозные трещины.

При осмотре деревянных перекрытий при визуальном осмотре были выявлены следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, загнивание опорных частей балок, частичное отслоение штукатурки потолка.

В ходе обследования выступающих элементов фасада были обнаружены протечки и разрушение защитного слоя, обнажение и коррозия арматуры, следы увлажнения на нижней плоскости балконных плит и на участках стены, примыкающих к балкону (козырьку). Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены, на нижней поверхности ржавые пятна, следы протечек, трещины до 2 мм, повреждения на площади до 50%. Протечки, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры, коррозия металлических несущих конструкций (консолей, кронштейнов, подвесок). Прогибы плит более 1/100, разрушение ограждений и трещины шириной более 2 мм по табл. 37 ВСН 53-86(р) свидетельствуют, что в сооружениях требуется провести демонтаж конструкций балконов, заменить козырьки.

При обследовании крыш было отмечено поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, ослабление врубок и соединений обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины. Встречаются недопустимые прогибы стропильных ног и локальное поражение гнилью и жучком древесины деталей крыши. По табл. 38 ВСН 53-86(р) это свидетельствует о необходимости полной замене деревянной конструкции крыши.

Деревянные лестничные марши обследуемых домов также имеют значительный износ. Видны трещины вдоль волокон на досках лестничной площадки, перила расшатаны, ступени стерты. В связи с этим эксплуатация данной конструкции в таком состоянии нежелательна. Износ составляет 35 — 55% в зависимости от района расположения здания. Значительные колебания износа являются показателем недобросовестной работы жилищно-коммунальных организаций, поскольку состояние лестниц в жилом сооружении всегда дает лучшую оценку уровню технической эксплуатации.

Оконные деревянные блоки рассохлись и покоробились, имеют щели в притворах. Местами отсутствует остекление, на рамах снаружи заметны темные пятна гнили. В ходе пропущенных капитальных ремонтов оконные заполнения должны были сменить дважды. В настоящий момент их физический износ приближается к 60%.

Двери также находятся в неудовлетворительном состоянии: дверные полотна имеют плохой притвор по периметру коробки, наличники повреждены перекошены.

Полы имеют различный физический износ на ходовой части общих путей эвакуации, в коридорах (часть квартир до сих пор заселено по коммунальному принципу), в санузлах, кухнях и спальнях. Поэтому физический износ полов оценивался с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 4. Оценка физического износа полов

Аналогичным образом определялся физический износ отделочных покрытий. В практике обследования нередко игнорируются отделочные покрытия и износ санитарно-технических приборов, поскольку износ этих элементов не представляет явной угрозы жизни людей. Однако следует отметить, что невыполнение обязательных косметических ремонтов наносит огромный вред здоровью людей, поскольку в жилье важно, каким воздухом человек дышит, а это во многом решают отделочные покрытия, не затронутые плесенью, гниением и разложением. Некачественное и несвоевременное проведение косметических ремонтов приводит к появлению грибка, плесени и домовых клещей. В 1 мм 3 воздуха жилого помещения может содержаться до 5 миллионов спор, а количество их, выделяемое за вегетационный период одним плодовым пятном плесени величиной 15×20 см, исчисляется миллиардами. В помещениях, где развились домовые грибы, в 1 м 3 воздуха содержатся сотни тысяч спор. Они переносятся потоками воздуха, насекомыми, грызунами, на обуви и одежде людей, а также на инструментах и т. д. Споры могут сохранять жизнеспособность в течение 3-10 лет.

Кроме того, на восстановление отделки при ремонтах расходуется значительные средства. Не стоит забывать, что физический износ – это, прежде всего, деньги, необходимые на устранение его признаков.

Общий физический износ зданий в целом составил 46% в районе Культбаза, 50% — в районе Соцгород, 47% — в районе железнодорожного вокзала. Результаты обследования приведены в таблицах 2.9, 2.10 и 2.11.

Таблица 4. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Культбаза

∑Ф = 45,69% ≈ 46%

Таблица 5. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Соцгород